旅游景區投資開發的七個維度

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-09-06 | 關鍵詞:旅游景區投資開發的七個維度

剑网3指尖江湖新手攻略作為旅游產業鏈的核心環節之一,近年來已成為社會投資的熱點,也是最具潛力的投資領域,旅游消費需求旺盛。根據新旅界研究院等機構聯合發布《2017中國旅游投資研究報告》統計,2017年全國旅游投資繼續保持穩定增長態勢,全年旅游直接投資超過1.5萬億元,據不完全統計,全國現有旅游投資基金超過100家,總體規模達到近一萬億元。在旅游目的地的資源端,旅游景區、主題公園特色小鎮的總投資排名前三,旅游景區的投資比例最高。

 

但另一方面,旅游景區在投資開發過程中,通常面臨著優質的旅游資源越發稀少、產品的設計不斷因“復制”陷入同質化、市場重疊竟爭或業態單一、非理性的盲目致使投資過大、缺少專業的投資開發和運營團隊等一系列問題,導致大量景區在后期運營中陷入困境,甚至經營慘淡,旅游景區投資開發的“圍城效應”日益突顯。如何正確進行旅游景區投資開發決策?

 

旅游景區投資開發的七個維度
 

旅游景區投資開發的七個維度


一、環境維度

 

在宏觀環境方面,景區開發商必須熟練掌握國家的文化,政策,旅游相關產業發展的主導方向,合理合法地開展業務。

 

在微觀環境方面,首先,與地方政府投資的態度,政策甚至合作模式對景區的投資和發展具有決定性的影響。眾所周知,在景區投資開發的全過程中,從立項到審批,從用地到建設等各個環節,都會涉及到政府的多個部門。如果沒有地方政府的大力支持,旅游景區的發展將很難、也不可能啟動。因此,從發展之初,就必須與當地政府進行詳細的溝通和相互了解,得到政府的大力支持,簽訂嚴格的合作協議,并規定雙方的權利和義務。

 

其次,景區在投資開發中必須充分考慮與周邊組織和居民之間的協調和處理關系。在旅游景區的開發和后期運營中,由于涉及到土地征用、公路建設等項目,離不開周邊居民的支持與配合。否則,一旦與周邊居民產生分歧,考慮到政府的整體管理、社會穩定等因素,景區開發商往往處于弱勢群體,對自身不利。因此,在景區的投資和開發中,一是加強與周圍村民的溝通,爭取他們的支持和認同;二是要樹立與周圍共生、共同繁榮、利益共享、實現雙方利益結合的整體格局。

 

二、市場維度

 

首先,剑网3指尖江湖新手攻略交通的便利性和道路形態將直接影響到旅游者的距離和旅游者在景區內的規模。(高)鐵、公(路自駕)、(航空飛)機的快速發展,極大的改變了游客的出游方式與頻率,快行慢游的旅覽方式,正受到廣大游客的喜愛;因為旅游交通的不便,不僅會浪費游客的行程時間并降低對景區的滿意度,還將大大的增加景區投資開發的成本和難度,最終可能導致因投資過大無法形成景區產業體系的規?;蠔篤讜擻殺竟叩?。

 

其次,地理位置和旅游市場對景區的發展有很大的影響。游客是旅游景點的主要消費者。沒有游客,景區的生存就沒有價值。因此,在開發之初,有必要對景區的未來源市場進行預測和分析,分析項目的位置和源市場的現狀,潛在來源市場,客運市場容量等作為一個景區,其所處區位及周邊一定距離市場范圍內的游客通?;嵴季萁隙嗟謀壤?,從這一個角度來說,在旅游景區的投資開發中,所處區位、客源市場比其所擁有資源顯得更為重要,因為沒有資源,有可能通過人工打造的方式來彌補,但沒有了客源市場,景區成功運營的可能性將大大降低。

 

三、資源維度

 

一方面,旅游景區在投資開發前,應注意其現有資源、資源的吸引力、資源的獨特性或稀缺性,以及旅游景區與周邊環境的競爭與合作關系。由于交通的便捷性提高,旅游景區的客源市場不斷擴大并出現重疊現象,因此,獨具特色的旅游景區更容易獲得游客的青睞,而獨具特色的景區,通常來源于對資源或產品的人為創新,比如近幾年日漸流行的特色玻璃棧道等,但這種人為創新很容易被復制,從而有可能讓景區的繁榮只是曇花一現;或來源于投入巨資打造,如大型主題樂園,但這種類型不是一般的投資開發商能玩得轉的,對資金、運營和區位有極高的要求;或來源于本身擁有獨具特色旅游資源,如張家界的山、九寨溝的水。與人文風景區相比,傳統自然風景區由于自身資源的稀缺性和不可再生性,更容易受到旅游投資開發機構的青睞。這些景區的競爭和投資開發日趨激烈。

 

另一方面,地方政府或旅游當局應注意區域旅游資源的總體管理和開發政策,地方政府應盡可能避免資源的單一投資和開發。如果開發商投資非獨家資源,應考慮與當地政府(地級或以上)討論簽署獨家投資開發協議,以避免惡性競爭,導致損失甚至一些損失。例如,西部某地級市,全市人口約500多萬,主城區人口僅100多萬,但近年來該市先后共投資打造了水上樂園5個,估計每個項目投資金額都是數千萬元以上,大家可以試想一下,其市場能否同時滿足5個水上樂園的需求?最后,一些水上公園會賠錢破產。
 

旅游景區投資開發的七個維度


四、產品維度

 

旅游景點有很好的資源,這并不意味著必須有好的產品。滿足市場需求的優質產品是旅游景點的核心景點。因此,在產品建設中,首先要結合市場和潛在游客的需求,根據自身的資源(無論是自然資源還是人力資源)來設計景區的核心吸引力產品。產品越有吸引力和不可替代性,景區開發成功的可能性就越大。

 

其次,做好景區完善的產品體系打造。一個旅游景區光有核心吸引力產品還遠遠不行,當前的旅游消費需求更加的多元化、復雜化,游客不僅希望欣賞美麗的風景,也希望體驗不同的生活方式,同時在繁重的工作之余更愿意陪同家人朋友休閑度假,因此,大多景區還存在的業態單一、產品供給不足的問題,已經不能滿足游客日益升級的消費需求。

 

五、收益維度

 

正如利潤是企業生存的基礎一樣,獲得更多、更好的收入是旅游景區生存和發展的必然要求。

 

一方面,有必要形成旅游景點向旅游目的地轉型和發展的概念。不僅吸引了游客,而且還能留住游客。這使許多景區在發展思路上圍繞旅游產品體系的新舊六要素,思考如何形成豐富的旅游產品,吸引游客留下來生產消費?哪些產品可以免費? ?哪些產品可能不賺錢,但可能很受歡迎?哪些產品是有利可圖的?從而提高景區收入模式的多樣化和多樣化。

 

另一方面,在構建收入模型時,除了開源外,還應考慮節流問題。首先,要注意投資在開發建設中的實用性,不是要比較比例,而是要求實用性來減少初期投資;第二,考慮降低運營成本。例如,可以使用智慧旅行的手段代替傳統的手動票務和票務檢查。

 

六、資本維度

 

旅游景區的投資和開發具有投資大,周期長,恢復緩慢的特點,也是一個高風險的產業。因此,首先要進行項目開發的可行性分析和論證。它對自然環境、區位條件、基礎設施、周邊經濟和發展風險進行評價,從財務角度對可能獲得的經濟效益和財務風險進行評價,判斷開發是否具有可行性和價值。

 

其次,投資和發展初期的資本要求非常高。因此,有必要對早期發展和充分準備發展資金需求進行科學的投資估算,包括融資渠道和投資計劃。

 

三是合理控制投資風險,避免因資本鏈斷裂而發生“腐敗尾部建筑現象”。當自身實力不夠時,可以考慮采取措施與他人合作,共同投資來控制風險。

 

七、運營維度

 

事實上,專業和精細的運營管理對于旅游景點的整個發展過程尤為重要。無論是規劃,開發,施工還是以后的運營管理,專業團隊都需要參與其中。因此,儲備培養一支穩定成熟的專業人才隊伍,對于旅游景區的運營有著重要的作用,在一定程度上降低了開發風險和成本。

 

其次,應注重旅游景區的可持續發展。旅游景區的可持續發展更多的是基于發展戰略和旅游產品的可持續發展。任何景區都會存在生命周期,都可能伴隨著引入期、成長期、成熟期、衰退期等規律現象,同時隨著外部市場等因素的變化,需要對景區進行更新設計,更需要在戰略上對景區開發之初就充分考慮景區后期可持續發展,從規劃范圍、土地資源等方面為后期的產品更新、項目豐富提供保障。

 

通常,一旦剑网3指尖江湖新手攻略和運營起來,將為投資者帶來持續穩定的現金流,但其早期投資發展是一項投資大,風險高,恢復期長,專業化程度高的系統工作,會受到各種因素的影響。旅游景點投資開發,只有慎重思考,充分論證,面面俱到,才能讓旅游景點走得更遠更好。

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