田園綜合體要盈利,這些土地創新模式和策略還是要學的!

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-08-28 | 關鍵詞:田園綜合體規劃設計,田園綜合體規劃,田園綜合體
田園綜合體規劃設計,田園綜合體規劃,田園綜合體策劃

 

各田園綜合體的主體產業不同,區位不同,為了打造出獨特的風貌,必須加強用地策劃,研究所需各類建設用地的解決方案。我國土地主要分為農用地,建設用地和未利用地;從土地權屬的角度來看,分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產業為核心,因此其土地用途可分為產業用地、住宅用地、商業用地,公共服務用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同,根據實際產業、配套居住需求,小編認為田園綜合體可采取以下幾種土地創新模式和策略。

 

一、爭取政策

 

因地制宜,積極爭取使用好本省市關于田園綜合體的土地政策。很多省市對于田園綜合體都會優先安排用地指標,同時還配有獎懲用地指標。如浙江對如期完成年度規劃目標任務的,省里按實際使用指標的50%給予配套獎勵,對3年內未達到規劃目標任務的,加倍倒扣省獎勵的用地指標。因此在打造田園綜合體的前期需認真研究這些獎懲措施和相關政策,做到有的放矢。

 

另外很多省市地方探索城鄉用地增減掛鉤和集體土地流轉和租賃。比如湖北省2017年起單列下達每個田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標;內蒙古自治區鼓勵農村牧區集體經濟組織和農牧民以土地入股,集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進行農家樂、牧家樂、家庭旅館、農莊旅游等旅游開發項目試點。這些政策措施將極大地促進土地供應和使用效率。

 

二、捆綁出讓

 

在拿地平衡上,可探索住宅、產業用地捆綁出讓。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區,在很多途徑實施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據南海“53號文“探索實施的”混合功能出讓“的新供地方式,連片的工業區、村集體工業園區可在規劃的引領下,允許部分土地在符合環保要求、安全生產要求下,探索商住混合工業的用地功能。即通過住宅用地與產業用地捆綁拿地的方式,來獲取住宅用地。產業用地與住宅用地比例可根據具體情況而定,一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。

 

三、代建補償

 

在針對產業用地的獲取方式上,可探索產業用地代建補償。產業用地可采用出租、出讓相結合的方式獲得。其中,出讓部分的補償的方式,根據相關政策,可采取貨幣補償、物業補償、貨幣補償與物業補償相結合的形式,實現出讓收益補償、回購物業、代建物業等多種方式。村集體獲得代建物業后,再返租給園區運營商,可再獲物業租金收益。企業通過出租,可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業產權,可出售,可抵押;通過物業補償的方式,可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農民來說,可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業;同時也能獲得物業返租的收益。

 

根據權屬不同,也可采取作價入股的方式。作價入股主要是與村集體合作,成立合作開發公司,風險共擔,降低前期資金需求;其缺點則是增加項目決策制約以及股東之間協調的工作。

 

四、工改創新

 

對于使用權在私營業主一方,可探索多方合作工改創新。對土地使用權在私營業主方的多方合作模式探索。政府通過土地項目差別化供地的政策和地區產業規劃,與開發運營方、 私營企業主進行合作商談。私營業主允許土地進行產業升級改造,并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方,開發運營方根據與私營業主和政府規定進行物業分配和產業運營。政府可根據項目投資落地成本、投資進度、生產經營等,逐年給予支持;同時鼓勵私企業主以土地使用權作價入股的方式參與,降低產業用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進行轉變,從土地資源買賣向創新資源流動進行轉變。因此小編提醒各位在前期進行田園綜合體策劃、規劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性,只有明白未來錢怎么回,怎么持續盈利,才知道當下應該以怎樣的土地模式進行開發、合作。

 

集體用地方式

 

首先我們來看農村用地分為哪幾種類型,與國有土地不同,農村土地屬于集體用地,分為集體農用地、集體建設用地、未利用地三大類,小編來解讀三類六種用地的利用開發方式。

 

耕地:嚴格控制占用,可以從事旅游相關的生產

 

在旅游開發方面,農田原則上不允許使用,特別是基本農田作為耕地紅線,強烈建議不要去碰,但我們可以利用政策紅利獲得少量經營用地,例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農田(基本農田),建設連片面積達到一定規模的,允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃的前提下,利用一定比例的土地(重慶政策規定不超過5畝)開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

 

同時,項目對環境影響不大,遵循當地的發展規劃,對當地的經濟發展有一定促進作用的,對于其他農田的利用,當地政府一般是持支持的態度。社會資本可依法通過承包經營流轉的方式,使用農用地從事與旅游相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。這意味著可以在不改變土地性質的情況下,建設一些開敞的、不具備遮蔽功能的構筑物,例如無錫田園東方,利用農用地建設農樂園、戶外課堂等休閑農業項目,為人們提供體驗‘三農’的新型產業經營形態。

 

休閑農業項目在符合土地利用規劃,確有必要占用耕地時,可以采用城鄉建設用地增減掛鉤的方法解決,即先行在異地墾地,數量和質量驗收合格后,再用作建設用地。異地可以是本鄉鎮、本區縣,經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這既能保證18億畝耕地只增不減,又能保證必要的建設用地供應。

 

林地:近林不進林,靈活開發

 

森林體驗和森林養生是當下最熱的兩個方向,國家鼓勵發揮森林多種功能,建設森林體驗基地和森林養生基地試點。

 

從市場發展情況來看,截止2016年7月,全國各類森林體驗和森林養生基地建設項目多達500余個,其中超過50%的項目位于森林公園、國有林場、濕地公園等范圍內,試點工作將在“十三五”期間逐年開展。

 

在用地方面,可以建設森林體驗(館)中心、森林養生(館)中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施,但不能在基地范圍內建設醫院、療養院、養老院等大型醫療、養老設施。

 

森林體驗與森林養生產品支持發展方向

 

“近林不進林”的策略,這樣既可以依托森林旅游地的優質生態資源,又不占用建設用地指標,通過地方政府規劃配合,把建設項目布置在外圍的村鎮建設用地上。

 

這也類似于杭州西溪濕地把喜來登、悅榕莊等大型配套建設在濕地外圍的做法;如果確需占用或者征收、征用林地的,要向縣級以上人民政府林業主管部門申請,依法辦理建設用地審批手續,并繳納森林植被恢復費。

 

低丘緩坡地:點狀供地,垂直開發

 

我國南方地區的廣大低山丘陵區擁有大面積的低丘緩坡地,這些土地的利用現狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地(基本農田),各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農類、宜林(園)類、宜建類三大類,開發為建設用地是低丘緩坡開發利用的主要方式之一。

 

在現行土地法律制度下,存在兩種農用地利用方式:

 

(1)不改變土地性質

 

土地承包經營權可以通過轉讓、轉包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉。由于轉包和互換范圍限于同一集體經濟組織內,因此,社會資本僅可通過轉讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經營權的流轉。

 

(2)改變土地性質

 

建設旅游項目確需占用農用地的,可采取重點項目清單制度,把需要建設用地指標的重大旅游項目納入建設用地協調清單,與土地利用總體規劃、土地利用年度計劃進行對接與協調,通過土地利用規劃的調整,實現農轉用和土地征收。

 

在現有政策下,集體建設用地是發展休閑農業和鄉村旅游項目的重要用地形式,其中,集體經營性建設用地,在整個集體建設用地當中占比不超過10%,在試點地區可以直接入市;宅基地是農村集體建設用地的大頭,也是農村文旅產業發展的新空間。統計顯示,中國約有19萬平方公里的農村集體建設用地,其中宅基地約占13萬平方公里。

 

集體經營性建設用地:量小可直接入市

 

2014年底,國家開始“三塊地”改革的試點工作,在符合規劃和用途管制的前提下,農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。目前全國已有33個縣市區試點集體經營性建設用地入市實踐,成都郫都區、北京大興區、浙江德清市等作為最早參與試點的城市,都積累了較為成熟的入市實踐經驗。

 

目前,集體經營性建設用地入市僅限于在33個試點地區展開,隨著“三塊地”改革試點期限即將到期(2018年12月31日),集體經營性建設用地入市在全國范圍內放開指日可期。

 

宅基地:量大可做文章多

 

目前,在許多欠發達地區的鄉村,因為進城務工人員增多,大量宅基地便被長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源,國家層面給出了指引,即探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,適度放活宅基地和農民房屋使用權。

 

閑置宅基地或宅基地發展休閑農業和鄉村旅游等多種業態,目前主要存在4種宅基地利用方式:

 

1、建設租賃住房,助力租購并舉

 

為增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,國家在包括北京、上海、佛山等城市在內的13個地區開展利用集體土地建設租賃住房的試點,村鎮集體經濟組織可以選擇自行開發運營,或者通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

 

按照計劃,2018年南海將建設7800套租賃住房,其中約2400套將利用集體用地建設。

 

2、提供一房一院一地,城里人的莊園夢之旅

 

國家發布政策允許包括北京在內的13個城市試點集體土地建設租賃住房,也催生了共享農莊這一新業態。

 

宅基地所有權仍歸農民所有,將農村閑置住房進行個性化改造,形成一房一院一地,并根據需求改造為市民田園生活、度假養生、文化創意產業等多種模式,通過互聯網、物聯網技術平臺,與城市租賃住房需求對接,政府、集體經濟組織、農戶以及城市消費者實現“四贏”。

 

3、盤活農村閑置房屋,探索養老產業新模式

 

“鄉居式養老”主張盤活鄉村存量傳統民居,吸引城區老人到鄉村養老,以求回歸他們向往已久的田園生活。老年人常住郊區,家人、親友常來探訪,并在宅基園地體驗農事,走訪農村鄰里,這將帶動鄉村旅游的常年運行,緩解鄉村旅游的季節落差,實現從鄉村觀光、鄉村度假到鄉村養老時代的過渡。

 

4、感受鄉村民宿溫度,打造鄉村振興載體

 

我國宅基地是集體所有,且“一戶一宅”,在宅基地使用權放活的背景下,整合部分相鄰農戶的宅基地,可開發為小型的民宿集群。村民將閑置農房、宅基地等集體資產集中在村集體或合作社手中,后者引入社會資本進行民宿項目的開發。

 

受限于法律規定,社會資本參與休閑農業和鄉村旅游開發過程中,如果涉及集體建設用地使用權流轉,目前存在兩種途徑:

 

(1)社會資本通過出讓、轉讓或出租的方式獲得集體建設用地的流轉(“三塊地”改革規定的33個試點地區);

 

(2)社會資本與擁有建設用地使用權的農村集體經濟組織通過共同舉辦鄉鎮企業或契約的方式進行合作。

 

我國存在大量的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等(以下簡稱“四荒地”),這些土地的面積廣,開發潛力大。對于以“四荒地”發展休閑農業和鄉村旅游的,相關文件多持鼓勵和支持的態度。

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