田園綜合體發展新思路,輕松解決土地和融資問題

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-06-05 | 關鍵詞:田園綜合體規劃設計,田園綜合體規劃,田園綜合體
田園綜合體規劃設計,田園綜合體規劃,田園綜合體策劃

 

從理念和模式上來說,剑网3指尖江湖新手攻略是一種資源的整合、循環農業、創意農業、農事體驗為依托的一二三產業融合以及"旅游+"綜合性的綜合體。特點是外來資本,也就是城市資本和當地"三農"要素的深度整合。

 

田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣,田園綜合體是典型的"農業+"項目,就農業而言受自然條件影響非常大,它是一個弱勢產業。因為它是涉農的,包括特色小鎮中共中央沒有發文件,田園綜合體是中共中央文件,是中央1號文件,因為涉農的政策是有支持的、有優惠的,稅收是要減免的。

 

國內發展田園綜合體有巨大的短板

 

第一,它是舶來品,包括三產融合、體驗式、創意都是日本、臺灣、歐洲、美國借鑒過來的,但是結合了我們國家的實際。

 

第二,我們現在的發展階段和國外是不一樣的,日本、臺灣、歐洲、美國城鎮化已經完成,是逆城市化的產物,而我們國家正處在城鎮化高速發展的過程當中。

 

第三,我們現在面臨一些限制:一是城市資源下鄉面臨結構性、體制性的障礙; 二是從日本到臺灣有一個非常重要的條件,就是農協非常重要,這個沒有;三是任何一個產業人才特別重要,新經濟要隨著人才走,農村沒有人才,這是我們遇到的非常巨大的短板。

 

新政策與農村土地改革為田園綜合體發展創造條件

 

如果沒有現有新政策,沒有農村土地改革、集體產權制度的改革,田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場之外還要研究政策。

 

1、城市資本下鄉買房、買地、買山川、池塘存在制度性障礙

 

目前城市的各類生產要素已經商品化。農村資源是屬于集體財產,是非市場化的,包括小產權房,同樣的房子不受法律?;?,城市資本要進入農村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。

 

2、新政策:促進農村要素資源市場化

 

關于農村相應的改革很多都是中共中央的文件,整個政策導向就是促進了農村要素資源的市場化。

 

3、政策導向:鼓勵支持城市資本人才下鄉

 

支持返鄉人員鼓勵四荒地、廢棄磚瓦窯,利用空閑的地進行創業。

 

4、激活農村資源、資本化實現市場價值

 

通過確權、股份、確定價值、可交易、可轉換,為城市資本進去創造了一個基本條件,沒有這個是非法的。

 

5、農村集體產權制度的改革,為城市資本下鄉發展田園綜合體創造條件

 

一是農村集體產權制度改革是促進鄉村資源市場化的前提;二是有了集體產權制度改革把農村死資源變成活資源以后,才能夠平等交換和市場配置;三是農村很多基礎設施,包括農田基礎設施全部用PPP;四是資本下鄉搞田園綜合體創造了必要條件。

 

農村集體資產改革中,哪種類型土地適合搞田園綜合體

 

1、新政策:從三權分制到集體產權改革

 

中央出臺了《三全分制改革》、《集體資產股份制改革》,改革將屬于集體資產的山林、山塘、荒地等等產權到人以后為交易創造條件,是農村資源市場要素市場化的重大突破。

 

2、農村集體資產:田園綜合體的物質基礎

 

田園綜合體離不開三大類:自然類、資源性的;經營性資產;非經營性的。

 

3、哪些土地可以作為田園綜合體用地

 

第一,農民自有住宅限制宅基地; 第二,農村集體建設用地。

 

4、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"

 

我建議大家高度關注四荒地,這是我們下一步進行田園綜合體最佳領域。四荒地的拍賣從1998年中央就放開了,為了扶貧、為了生態,最早從甘肅、寧夏、山西、陜西拍賣四荒。

 

5、利用"城鄉建設用地增減掛鉤"政策解決土地需求

 

國家發改委和農業部發了一個農業領域實施PPP模式的政策文件,其中20個項目當中2個是土地整治性質的,土地整治也可以賺錢,也可以搞的很專業,土地整治出來可以順便建設一個田園綜合體,這個特別具有魅力。

 

田園綜合體:防止土地利用當中的政策風險

 

一、利用基本農田有哪些限制

 

1、農地分基本農田和非基本、一般性農田,基本農田得國務院批;

 

2、不要超越土地利用規劃;

 

3、土地要用途管制,這是國家的基本原則;

 

4、城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。

 

二、有關農用地的一些政策限制

 

1、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍;

 

2、以農業為依托的休閑觀光的地按照建設用地的管理,稅收不一樣;

 

3、必須依法依規按照建設用地進行管理,而非按照農用地管理;

 

4、土地用途,所有土地用途轉換都必須部交錢;

 

5、占補平衡。

 

三、利用政策彈性空間小把戲不可持續,如何走征途拿地才有保障

 

我們建議通過正規渠道,立項審批申請建設用地,雖然條件比較多。但是也不要投機取巧,鉆漏洞,當心自食其果。

 

挖掘土地改革紅利,解決土地問題

 

一、利用土改紅利,創新合作方式探索田園綜合體用地新辦法

 

第一,土地銀行模式;第二,土地股份合作式模式。

 

二、利用土改紅利,創新合作模式,探索田園綜合體的用地新辦法

 

三、農民退出,企業從農民手里購買土地

 

現在城鎮化很大的問題就是農民退不出去,有償退出沒有機制。

END

?