田園綜合體投資運營模式及五大誤區

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-05-22 | 關鍵詞:田園綜合體運營,田園綜合體運營模式
田園綜合體運營,田園綜合體運營模式

 

剑网3指尖江湖新手攻略是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的“農業+文創+新農村”型的美麗鄉村項目的創新開發模式,是一種一二三產業的深度融合綜合發展模式。田園綜合體的開發一方面應注重美麗鄉村風貌建設,另一方面,也應當以產業發展為基礎,衍射泛農業產業鏈,拓寬鄉野空間的多功能性,實現鄉野田園中生產、生活、生態的有機統一。

 

自田園綜合體提出后,河北、山西等全國18個省份陸續開展了田園綜合體建設試點。田園綜合體項目一度成為資本涉農項目的首選方案,因而田園到底如何運營?各類不同區域適合打造何種項目?項目開發如何盈利?本文為您系統梳理田園綜合體的主要運營模式和五大誤區。

 

田園綜合體的投資運營模式

 

1、片區開發模式

 

堅持以政府投入為主進行基礎設施建設,引導農民根據市場需求結合當地優勢,集中連片開發現代觀光農業及各種農業休閑觀光項目,供城市居民到農業觀光園區參觀、休閑與娛樂。

 

2、產業帶動模式

 

休閑農園首先生產特色農產品,形成自己的品牌。然后通過休閑農業這個平臺,吸引城市消費者來購買,從而拉動產業的發展。在這類園區中,游客除了餐飲旅游,還會帶回土特產品。

 

3、科普教育模式

 

主要類型有農業科技教育基地、觀光體閑教育、少兒教育農業基地、農業博覽園。如農業科技園區作為聯結科教單位科研成果與生產實際的重要紐帶,為農業科技成果的展示和產業孵化提供了實現的舞臺。

 

4、民俗風情旅游模式

 

民俗風情旅游模式即以農村風土人情、民俗文化為旅游吸引物,充分突出農耕文化、鄉土文化和民俗文化特色,開發農耕展示、民間技藝、時令民俗、節慶活動、民間歌舞等休閑旅游活動,增加鄉村旅游的文化內涵。主要類型有農耕文化型、民俗文化型、鄉土文化型、民族文化型。

 

5、田園養老模式

 

隨著鄉村旅游的火熱及我國老齡化情況日益嚴重,鄉村田園養老度假成為一種新的養老模式。鄉村田園養老以農業休閑為主體,利用鄉村特殊的自然養生條件及富有鄉韻、利于康復身心的人文環境,與生態休閑、農業旅游、森林度假等相結合,開創出一種集田園生態休閑、鄉村健康飲食養生、農耕勞作體驗、鄉村社區生活于一體的新型養老模式。

 

6、休閑農場或觀光農園模式

 

隨著城市進程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不滿足于簡單的逛公園休閑方式,而是尋求一些回歸自然、返樸歸真的生活方式。利用節假日到郊區去體驗現代農業的風貌、參與農業勞作和進行垂釣、休閑娛樂等現實需求,對農業觀光和休閑的社會需求日益上升,使我國眾多農業科技園區由單一的生產示范功能,逐漸轉變為兼有休閑和觀光等多項功能的農業園區。

 

“田園綜合體”運營的五大誤區

 

無論國家財政資金還是投資人的錢,每一分錢都來之不易,要珍惜,不要任性蠻干。要不了多久,百分之七八十的“田園綜合體”項目必死無疑,無論是國家的扶持資金還是民間的私人資本,都會滲透到大地里無影無蹤。產業經濟學家江濡山認為這類“田園綜合體”項目有五個誤區:

 

一是缺乏合理的“產業植入模式”。

 

很多投資人很任性,單靠個人情懷玩個性,盈利模式不清晰,對于如何植入適宜的產業項目和完善產業落地條件,全然不懂,結果做成夾生飯,欲丟不忍再投無力。

 

二是沒有產業融合條件,生搬硬套地要把一二三產業融合到一起。

 

很多所謂的三產融合,不過是“形而上”的貌合神離,既缺乏有效的“消費流”導入渠道,更沒有客戶體驗價值。供給與需求嚴重錯位。很多投資人愚昧到把自己個人的消費喜好和臆想,作為投資經營的理念,全然不顧市場自身的規律。

 

三是缺乏嚴肅的消費鏈設計和基于消費心理的消費環境營造。

 

雖然不少投資人是基于“田園風光”打旅游牌,但是“缺乏消費鏈設計和消費環境營造”,而且中國多數投資人壓根兒就不懂“消費鏈設計”是怎么回事,明顯缺乏有參與國際休閑旅游類項目消費鏈設計經驗的專家,只是靠個人喜好做單體設計的人太多,各種單體設計之間缺乏“融合度”。因此,不少項目死在偽劣的規劃上。產業類別的規劃布局和資源配置,必須建立在商業環境分析及區域全案商業策劃及落地方案的基礎上,離開商業可行性謀劃的經濟類規劃,不但毫無意義,而且是投資陷阱。

 

四是缺乏合格的投資運營主體。

 

謀劃田園綜合體項目,應當清醒認識到:一方面,農村生產力水平太低,農民中能脫穎而出有投運能力的優秀農民畢竟非常稀少;另一方面,城市產業資本、產業力量進入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此,田園綜合體項目普遍缺乏職業化的投資運營主體。如果沒有合格的投資運營主體,任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。

 

五是以投機心態騙國家補貼者大有人在。

 

不少有這種動機的人,壓根兒就不打算“玩真的”,有些人一旦拿到政府扶持資金,就立即找退路,人為“休克”項目,他們知道“玩真的”很難掙到錢。

 

若要真正把中央關于建設美麗鄉村、打造田園綜合體的方針政策落到實處,玩得風生水起,應高度重視并著力解決好以下四個問題:

 

一是必須有合格的投資運營主體。

 

這是大前提,如果沒有合格的投運主體,政府不應該盲目立項和給予投資扶持。

 

二是要選定好項目所在地。

 

核心“消費流”群體到達項目所在地的自駕車時間,應當在20-60分鐘以內;項目運營,首先要設法滿足這個半徑范圍內的有效消費群體的需求。這樣的位置,可以保障每周7天都會有適宜的消費者。不要動輒就想吸引國內外中高收入群體。

 

三是有接地氣且可落地的“消費鏈”設計。

 

消費鏈設計的核心是適合消費者需求結構的產品結構構成的消費時間鏈。也就是說,如果一個項目的消費鏈設計為5小時,那么5小時的產品結構是否合理,非常重要,這是有一定商業策劃經驗的機構干的活。

 

四是有與資源結構和空間商業環境相吻合的“產業植入模式”。

 

田園綜合體的核心在于“綜合體”,在于三產業態的深度融合;若農產品收入占比超過總收入的35%,要想盈利都很困難。“田園”是消費環境,“綜合體”是盈利主體。好的田園綜合體項目中,除了農產品直銷外的其他多元商業業態的收入,應占到總收入的65%-70%。如果一個投資額度超過300萬,就必須做靠譜可行的全案商業策劃和合理的建設布局,核心思路是:基于消費鏈植入產業項目,并完善項目落地條件。

 

如果不具備這上面四個條件的其中一個,要做成功都很難。

 

好項目用在空間商業環境分析、產業植入謀劃、消費鏈及休閑產品設計、商業策劃及規劃設計的時間,比整個項目建設工期還要長。

 

現在大家有個誤區:沒有把“田園綜合體”當做一個商業化水準較高的項目來對待,忽視商業層面的謀劃和策劃,而是讓搞綠化環境設計的或者房屋建筑設計的機構,做一個很漂亮的東西,結果做成了一個個漂亮的“夾生飯”。

END

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