田園綜合體開發的四大“死穴”與開發邏輯

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-04-10 | 關鍵詞:田園綜合體開發,田園綜合體建設,田園綜合體建設
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田園綜合體是助力實施鄉村振興戰略的有力抓手,由于涉及農民、村集體、政府、投資商多方利益,在開發過程中,需要尊重市場規律,建立共享機制下的利益分配格局與有效分配模式。山合水易根據田園綜合體開發過程中存在的四大問題,提出了“256”的開發邏輯,探索如何形成盈利結構,以避免投資失敗。

 

田園綜合體是基于企業和政府合作,在鄉村社會進行的大范圍系統綜合規劃、開發與運營,形成的是一個新的社區、一種新的生活方式,是企業參與的、農業+文旅+居住的綜合發展模式。

 

田園綜合體唯有打造成以鄉村為核心,讓農民參與并享受利益的綜合發展架構,才能實現新型城鎮化和城鄉一體化的目標,才能真正達到鄉村振興的目標。

 

田園綜合體涉及農民、村集體、政府、投資商多方利益。在開發過程中,需要尊重市場規律,統籌考慮各方利益訴求,有效突破市場邏輯、規劃邏輯和機制,建立共享機制下的利益分配格局與有效分配模式。

 

一、田園綜合體四大“死穴”

 

1、缺乏合格的開發運營主體

 

開發運營田園綜合體項目,應當認識到:一方面,農村生產力水平太低,能夠具備投資運營能力的優秀農民稀缺;另一方面,城市產業資本、產業力量進入農村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。

 

缺乏合格的開發投資運營主體,任何田園綜合體項目投資回收收益都將難上加難。

 

2、缺乏合理的“產業植入模式”

 

適宜的產業項目植入、完善的產業落地條件是田園綜合體發展必不可少的條件,單靠個人情懷和一腔熱情將難以為繼。

 

三產融合過程中,缺乏“消費流”導入渠道,更沒有客戶體驗價值,導致融合貌合神離,沒有真正創造出產業融合條件。

 

3、缺乏盈利模式的設計

 

清晰地盈利模式應該包括產品的打造、消費鏈設計、消費環境營造、投資收益的預測等,沒有真的解決“錢從哪里來”“錢到哪里去”和“如何更賺錢”的問題,即旅游項目的資金籌措途徑、投資戰略布局和收益模式設計。

 

缺乏真正的策劃設計專家,致使不少項目死在偽劣的策劃、規劃設計上。

 

4、拿到補貼是唯一目的

 

不少以投機心態騙國家補貼,一旦拿到政府扶持資金,就立即找退路,鄉村振興沒有帶來真正的農民、農村、農業的振興。

 

二、田園綜合體“256”開發邏輯

 

1、認清:田園綜合體的兩個發展內核

 

田園綜合體是一個跨村跨鎮的結構,是基于市場邏輯,實現產業與社區一體化發展的創新理念。其發展結構有兩個核心:

 

一是產業融合

 

在優勢特色產業基礎上,通過“農業+”,培育生產、服務、運營體系,積極推進配套產業、衍生產業的發展,形成一二三產業融合發展結構。

 

二是產居融合

 

田園綜合體對居住的提升絕不僅僅體現在硬件上,而是突破原有村莊發展結構,基于基礎設施、公共服務設施以及治理水平的提升,構建綜合型社區。

 

基于產業綜合發展和社區綜合發展的創新目標,田園綜合體必須突破簡單的農業綜合開發結構,充分利用農村集體土地政策,以集約化、規?;?、智慧化的開發手法,實現生產資料與服務資料的整合,突破城鎮村規劃和建設結構,實現市場主體帶動下的農戶深度參與,促進城鄉融合發展。

 

2、解構:田園綜合體的5大構成部分

 

以產業融合與產居融合為核心,在鄉村振興與新型城鎮化構架下,田園綜合體由五部分構成:景觀吸引核、休閑聚集區、農業生產區、居住發展帶、社區配套網。

 

(一)景觀吸引核

 

吸引人流、提升土地價值的關鍵所在?;詵岣壞牡匭?、良好的生態基底以及規?;吶┮抵種?,依托觀賞型農田、瓜果園,苗木、花卉展示區,濕地風光區等項目,田園綜合體可形成景觀吸引核,使游人感受田園風光和自然美景,放松身心,體會農業魅力。

 

(二)農業生產區

 

農業生產區通常選在土壤、氣候條件良好,有灌溉和排水設施的區域,主要通過現代農業科技的引入,開展循環農業、創意農業和農業體驗:

 

一是開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目;

 

二是通過農業科技和農業傳統知識的推廣,普及農業知識,加深游客對農業的了解。

 

(三)休閑聚集區

 

休閑聚集區,是為滿足客群的各種農業休閑需求而創造的綜合農業休閑產品體系,是各種休閑業態的聚集(Mall構架的游憩方式),主要包括農家風情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統民居等)、鄉村風情活動場所(如特色商街、主題演藝廣場)、田間游樂場所(兒童游樂、垂釣、農事體驗)等。

 

(四)居住發展帶

 

居住發展帶,是田園綜合體構建城鄉融合的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動農業與休閑產業發展,形成以農業為核心、休閑為支撐的一二三產融合發展體系。

 

田園綜合體通過產業融合與產業聚集,帶動農民社區化居住、產業人口居住、外來游客居住、外來休閑人群居住、外來度假人群居住等五類人口聚集,形成生產、生活、生態相融合的居住空間,構成鄉村現代化的核心基礎。

 

(五)社區配套網

 

社區配套網是田園綜合體必須具備的鄉村現代化支撐功能,包括產業配套和生活配套:

 

產業配套是服務于農業、休閑產業的金融、商貿、物流、培訓等設施;

 

生活配套是服務于本地居民生活的醫療、教育、商業等公共服務,兩者共同形成產城一體化的公共配套網絡。

 

3、施策:田園綜合體打造的6大策略

 

(一)構建現代農業生產體系,形成合理的農產品供給結構

 

田園綜合體開發,要充分分析資源與環境條件,構建農業生產體系,對農業生產與產業升級所必需的供水、供電、農業設施等進行整體升級,推進中低產田改造和高標準農田建設,積極構建現代農業生產體系,形成合理的農產品供給結構。

 

(二)構建 “農業+”產業體系,促進產業融合升級

 

田園綜合體的核心是在農業生產基礎上,構建“農業+”產業體系,通過農業與科研、農產品加工、休閑旅游、運動健身、養生養老、電商物流等產業的深度融合,構建以一產為核心的一二三產業融合體系,有效解決科研、生產、銷售脫節造成的市場供給與需求錯位。

 

同時,通過二三產業的導入,可最大化提升農業產業價值,增加農民收入,提高產業活力,帶動區域社會經濟協同發展。

 

(三)以農事休閑體驗帶動觀光、養老等多業態發展

 

通過不同類型、不同層次、不同規模的鄉村旅游與休閑農業產品開發,塑造田園綜合體的重要吸引力,有效實現農業與市場的對接。

 

農事休閑體驗打造的核心在于形成觀光、游樂、運動、采摘、會議、養老、居住等多業態、多功能的復合與聚集,以滿足多樣化的市場需求。

 

(四)構建生態體系與配套服務體系,保障產業與社區一體化發展

 

在生態體系構建方面,優化田園景觀資源配置,打造良好的自然生態環境,積極發展循環農業,充分利用生態環保、農業生產、農業廢棄物處理及利用等新技術,實現農業農村可持續發展;構建生態人居環境,為田園生活的塑造奠定基礎。

 

在配套服務體系方面,完善區域內的生產性服務體系,打造農業種源、資本、市場、人才等生產要素服務平臺,完善科教文衛等綜合社會公共服務設施,加速田園綜合體一二三產業融合,推動農業新業態快速發展。

 

(五)培育新型農業經營主體,優化農業生產經營體系

 

要大力積極培育新型農業經營主體,引導和支持種養大戶、家庭農場、農村合作社、龍頭企業等組織的發展壯大。

 

同時,通過土地入股、代耕代種、土地托管等方式優化農業生產經營體系,實現區域內農民可支配收入的持續穩定增長。

 

(六)充分發揮田園綜合體的綜合性開放平臺作用

 

田園綜合體的綜合性開發平臺作用,體現在資源綜合開發、產業綜合發展、功能綜合配置、配套綜合建設、目標綜合打造、效益綜合實現等六個方面。

END

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