田園綜合體+特色小鎮,如何“機制”解決土地問題?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-08-22 | 關鍵詞:田園綜合體拿地方法,如何解決土地問題,田園綜合
田園綜合體拿地方法,如何解決土地問題,田園綜合體如何拿地

 

2018年中央一號文件明確提出:培育宜居宜業特色村鎮。圍繞有基礎、有特色、有潛力的產業,建設一批農業文化旅游“三位一體”、生產生活生態同步改善、一產二產三產深度融合的特色村鎮。支持各地加強特色村鎮產業支撐、基礎設施、公共服務、環境風貌等建設。打造“一村一品”升級版,發展各具特色的專業村。支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體,通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。深入實施農村產業融合發展試點示范工程,支持建設一批農村產業融合發展示范園。

 

特色小鎮在政府文件中并非第一次出現。去年7月,發改委等多部門發文提出“我國到2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮”的目標。去年10月,又正式發布《關于加快美麗特色小城鎮建設的指導意見》。

 

所謂田園綜合體,是集高效農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式,是在城鄉一體格局下,順應農村供給側結構改革、新型產業發展,結合農村產權制度改革,實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。田園綜合體集循環農業、創意農業、農事體驗于一體,以空間創新帶動產業優化、鏈條延伸,有助于實現一二三產深度融合,打造具有鮮明特色和競爭力的“產業”,實現現有產業及載體(農莊、農場、農業園區、農業特色小鎮等)的升級換代。

 

有人說, 相比于發展階段已經進入“紅海”的特色小鎮而言,“田園綜合體”可謂剛剛萌動,正處于醞釀和試點培育期,前面一片“新藍海”, 其實小編認為無所謂“紅藍海”,特色小鎮依托田園綜合體可獲得長遠發展,田園綜合體立足于特色小鎮可加速新型城鎮化建設與鄉村振興,二者相輔相成,互有助益。 俗話說“打虎親兄弟,上陣父子兵”,田園綜合體與特色小鎮這對好哥倆一起齊頭并進,共同為新型城鎮化建設與鄉村振興貢獻力量。

 

下面為大家介紹一下二者為何能夠共同發展?

 

一、田園綜合體與特色小鎮的戰略結合點

 

1、特色小鎮戰略關顧了田園綜合體

 

特色小鎮發源于浙江, 2014年在杭州云棲小鎮首次被提及,后2016年國家發展改革委、財政部以及住建部決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作,計劃到2020 年,培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮,引領帶動全國小城鎮建設。

 

培育特色小鎮,主要是打造特色鮮明的產業形態,和諧宜居的美麗環境,彰顯特色的傳統文化,提供便捷完善的設施服務,建設充滿活力的體制機制。推進特色小鎮規劃建設,有利于增強小城鎮發展能力,加快城鎮化進程;有利于改善城鎮發展面貌,提高人民群眾生活質量;有利于挖掘優勢資源,發展壯大特色產業;有利于統籌城鄉發展,破解“三農”難題。這一段落的最后一句,就提到了與田園綜合體有關的“三農”問題, 當然, 2016 年相關部門還沒有提出“田園綜合體”這一概念。

 

2、田園綜合體戰略與特色小鎮的關聯

 

2017 年 2 月, “田園綜合體”作為鄉村新型產業發展的亮點措施被寫進中央一號文件,原文如下:支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體,通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。

 

田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式,是在城鄉一體化格局下,順應農村供給側結構改革、新型產業發展,結合農村產權制度改革,實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續性模式。這一段落的最后一句,同樣提到了“新型城鎮化”,這與特色小鎮有關。特色小鎮和田園綜合體可謂你中有我、我中有你

 

二、 田園綜合體與特色小鎮的價值共通點

 

田園綜合體和農業特色小鎮,兩者皆屬于打造理想鄉間田園的時代課題,有助于推動構建城鄉命運共同體。

 

1、 兩者皆以產業為核心

 

田園綜合體: 包含了農業、林業、牧業、漁業、加工業、制造、餐飲、酒店、倉儲、保鮮、金融、工商、旅游及房地產等行業的三產融合體和城鄉復合體。

 

農業特色小鎮:依賴農業特色產業和特色環境因素(如地域特色、生態特色、文化特色等),打造具有明確的農業產業定位、農業文化內涵、農業旅游特征和一定社區功能的綜合開發項目。

 

2、 兩者皆以體驗為價值

 

田園綜合體:讓都市人體驗農耕活動和鄉村生活的苦樂與禮俗,陶冶性情,引導人們重新思考生產與消費、城市與鄉村的關系,從而產生符合自然規律的自醒、自律行為。

 

農業特色小鎮:基于當地的農業產業特色優勢,營造一種區別于都市生活方式的、從土地到餐桌到床頭的原鄉生活方式。

 

3、 兩者皆以生態凈化為原則

 

田園綜合體:農業與自然密切交織在一起。農田的維持和管理,有利于氣候的穩定、儲存雨水、調節河川流量并防止洪澇,同時形成綠色的空間和景觀。

 

農業特色小鎮:助力富碳農業,“將工業企業生產的、巨量的、大自然已不能自然消納的二氧化碳,用于農業生產”,強化農業生態?;ず托薷?。

 

4、 兩者皆以鄉村復興再造為目標

 

田園綜合體:以鄉村復興和再造為目標,通過蓬勃產業吸引各種資源與人才回流鄉村,為鄉村注入新活力,打造城鄉共享的開放型社區。

 

農業特色小鎮:構建產城一體、農旅雙鏈、區域融合發展的農旅綜合體,構建產城鄉一體化的新型城鎮化模式。

 

三、田園綜合體與特色小鎮的發展共存點

 

1、 田園綜合體與農業特色小鎮天然契合

 

當前農村發展建設面臨集體經濟疲軟、勞動力空心化、基礎設施不全等痛點。田園綜合體簡單來說就是補錢、補地、補機制、補固定資產,這些都是當前農村產業發展、鄉村建設的瓶頸所在。

 

從市場前景來說,以田園綜合體為理念打造的農業特色小鎮,將具有超前的市場定位和市場規模。以田園綜合體為方向的農業特色小鎮,內涵是新業態、方向是新產業、構成是新農民。傳統的農業鄉村只是以單一的經濟產業或農作物作為主要支撐。而一個完善的田園綜合體,是各類新產業疊加的特色小鎮,是包含了新型的倉儲、金融、工商等行業的三產融合體和城鄉復合體,是以交通、物流和通訊等基礎設施為支撐的經濟空間,實現人流、物流、信息流一體。

 

2、 “田園綜合體”可規避農業特色小鎮風險

 

一些地方建特色小鎮可能是被動的。由上級攤派任務,一陣風式地建。盡管有“特色小鎮一定要基于產業”的說法,但實踐證明,鄉村推廣有競爭力的資源時,搞農業很難,搞旅游相對容易??紗植詰墓婊由俠淄穆糜?,很可能造就一批“鬼鎮”。

 

業內周知,特色小鎮的房地產不好搞。農業特色小鎮想要健康存活,就要尋找一個不依賴土地財政和房地產的,有更大成長空間的領域,并且不破壞環境,不消耗更多土地資源的地方。

 

田園綜合體并不一定要依賴房地產,其可以根據鄉村和特色小鎮人口規劃來做,必要時,甚至可以拋卻地產項目。固有的一些傳統民居,是田園綜合體本應挖掘及彰顯的特色和亮點。

 

同時, “鬼鎮”的癥結,往往因為只考慮短平快的經濟利益,好處留在當下,壞處留給以后。而旨在振興鄉村的田園綜合體,卻對可持續發展承擔不可推卸的責任。

 

3、 農業特色小鎮最好的可行性模式,就是“田園綜合體”

 

田園綜合體是發展鄉村和建設鄉村的一種模式——其以產業為根基,以文旅為價值,聯結城鄉,促進了城鄉合作與城鄉一體化。它也是農業特色小鎮最好的可行性模式,是發展全域旅游的最佳載體。

 

開發建設“田園綜合體”,第一要市場好;第二要環境好;第三要政府好。市場好,就是在區域和區位方面有足夠的客源市場;環境好,就是有比較優質的人文資源、生態資源、旅游資源和農業資源;政府好,是指當地政府有開發運營“田園綜合體”的主觀意愿,愿意做這種費力費時但是可持續的項目,在規劃、基礎設施等方面能給予必要的支持。

 

唯有如此,田園綜合體才將對農業特色小鎮的發展,貢獻更科學的發展路徑,并注入新活力。

 

如何獲得土地,在我們國家有兩種方式

 

一種是從政府拿地,從政府拿地的有這么幾種:一是建設用地,要招牌掛的,拿過來以后搞房地產開發,70年的產權;二是產業用地,包括工業、旅游,也包括很多的新業態;三是公共設施用地,分兩類:一類是基礎設施,修路?;掛煥嗍墻ㄒ皆?、學校。很多人想搞劃撥,我建議最好不要拿,地上建的東西是沒有價值的,土地是劃撥的,將來想退出、轉讓是很困難的。

 

還有一種是從農民手里拿地。耕地、集體建設用地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農村可用的資源有什么?一是資源性的資產,包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等;二是經營性資產,就是所謂的農村集體經濟的財產、設施、廠房土地;三是非經營性資產,就是現在在農村里面的比如說學校、醫院、村委會等等,他們所占的地和住房設施是非經營性的。

 

新政策

 

現在政策在突破的過程中,農村的土地三權分制改革,就是現有的耕地分成三部分,一部分叫所有權,一部分叫承包權,另外一部分叫經營權,這個分攤的價值非常的大。

 

宅基地和征地制度,這兩個也要有重大的變革。這幾項改革如果全部完成或者說推進之后,將為城市資本下鄉,搞特色小鎮、田園綜合體提供一個堅實的法律基礎。

 

改革的方向:資源性資產,確權資本化、市場化交易流轉、可貸款抵押。買的是經營權,不是所有權,所有權依然是集體的。

 

大體上三大類對于特色小鎮、田園綜合體特別有效的政策:第一個是農村3P的模式,以及國家發改委聯合6部委提出的農村三產的示范園區;第二個是農村土地改革的七個政策,包括試點的內容;第三類政策是有關扶貧的政策,國家提出把一二三體制政策拿出來,一定要有支持和優惠的政策。

 

>>>> 關于耕地

 

獲得農村耕地的時候,建議大家只拿經營權就可以了?;褂性諛玫腳┑氐氖焙蠐幸恍┱叩南拗?,一個叫基本的農田,一個叫一般的農田。建議按比例拿一些,但是基本農田現在國家的政策限制是非常的嚴格,包括空間都不能挪動,每一個省的國土廳都有一個資料,清清楚楚標明是不能動的??啥氖悄畝?你要有一些基本的農田,基本農田有一些補貼,一般的農田可以搞位移,或者說小設施都可以。

 

再一個要關注的是,如果搞田園綜合體、特色小鎮肯定不是只種地,而是要三產融合,要建一些設施,過去在農田搞一些設施,有開生態餐廳的,甚至有在大棚中蓋別墅的。現在這些行為是被禁止的,有嚴格的限制。但是在一般農田中建一些三產設施是國家鼓勵的,前提是三產設施要按照建設用地管理交付。現在對耕地管控的程度非常嚴格,最好不要搞小把戲,按照正常的方式拿下一些地,在合法合規的基礎上在一般農田上搞一些設施。

 

>>>> 關于宅基地

 

中國的宅基地在全世界政策是最復雜的,我們國家的宅基地房子是個人的,土地是集體的,一戶一宅是國家的規定。宅基地無償分配,你是村子里面的成員,村里就應該無償給你分塊地。宅基地的房子和土地是分離的,農民把宅基地賣給別人之后,不能再給第二套。現在的改革有一個待突破的宅基地的轉讓,宅基地可以轉讓,但是不能突破集體經濟組織成員的模式。

 

宅基地建設特色小鎮和田園綜合體最成功的是浙江的桐廬,這是我們國家土地制度改革特別重要的試點,而且率先取得重要的成果,大家看看它是怎么樣通過宅基地的改革引進城市資本的。一是確權,我們國家農地確權基本上完成的,但是宅基地的基本確權沒有完成。二是確權之后,農民把不用的廢棄的宅基地交還給集體,因為土地是集體的。三是集體采用這樣的方式,就可以合理合法的引進城市資本了。微信:wd137166

 

>>>>關于四荒地

 

四荒地風險最大,但是收益也很大。明年中期的時候,有關四荒地更開放的政策將會出臺。特別希望突破的有兩點,第一個是四荒地將來證券化,第二個是可上市。這兩個問題解決了,你就有退出機制了。投資最重要的要有退出機制。四荒地屬于誰?集體所有。拿下四荒地有兩個最大的好處,一個是要和集體簽合同。二是四荒地是沒人管的地,沒有那么多的限制,你可以發揮很大的空間,可以當建設用地使用。

 

>>>>關于集體建設用地、空心村

 

中國現在農村的空心村少說十分之二三,多說五分之一二,利用空心村建設特色小鎮和田園綜合體成本低,做產業、特色小鎮,先別琢磨將來產品如何廉價,現在的時代是成本如何降低,你的競爭力放在降低。

 

空心村發展特色小鎮、田園綜合體的優勢:土地是現成的,是熟地,用不著開發,都是齊全的,土地性質非常的清晰。我們國家的支持都是村村通,都是以村為基礎的。如果在這樣一個地方做休閑養生養老的產業,肯定獨一無二,建筑材料原汁原味,沒有人復制得出來。

END

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