田園綜合體如何破解土地利用難題?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-08-08 | 關鍵詞:田園綜合體,田園綜合體規劃,田園綜合體規劃設計
田園綜合體,田園綜合體規劃,田園綜合體規劃設計

 

城鄉發展失衡、差距日趨擴大等問題倒逼城鄉一體化的實質性突破,時至今日已到了不得不改革的關鍵階段。在此背景下,2017年中央一號文件首次提出的“田園綜合體”,作為中國農業供給側改革的全新探索,通過導入新環境、新業態、新人群、新生活,將掀起一場城鄉融合發展的“新革命”,成為“鄉村振興戰略”的核心抓手,同時也孕育著巨大的市場藍海。

 

一邊捆著草,一邊餓著牛

 

鄉村要振興,土地是根本。土地資源作為農村最基本也是最重要的生產要素,承載著鄉村振興的重大使命,農村土地資源價值的釋放決定著新一輪城鄉改革的成敗。與此同時,土地財政支撐下的“瘋狂供地”使得可利用的城市建設用地難以為繼,未來中國經濟發展必須向農村土地要空間。

 

一邊捆著草,一邊餓著牛,土地問題成為制約城鄉發展的癥結所在。國家層面以政策試點方式為農村土地利用撕開了一道口子,意欲投身田園綜合體建設的新興主體,有望從一道縫窺得一片天,在田園綜合體的巨大藍海中分得一杯羹。

 
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土地政策演變:猶抱琵琶半遮面

 

中國農村土地制度變遷史,從某種意義上就是一部農村農業經濟發展史。從新中國成立以來,農村土地制度經歷了幾次重大改革,1992年土地使用權的流轉嘗試標志著農村土地使用權的市場化開端。自此,我國農村土地流轉政策經歷了探索合法、嚴格管控、創新試點三大階段,2015年1月《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》正式從中央層面開啟了我國農村土地制度改革的大幕。

 
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改革關鍵詞一:三權分置。實行土地所有權、承包權、經營權“三權”分置并行,承包主體與經營主體分離,推進土地經營權有序流轉,從而實現集體、承包農戶、新型經營主體對土地權利的共享。

 

改革關鍵詞二:同權同價。建立城鄉統一的建設用地市場,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。

 

改革關鍵詞三:創新試點。農村“三塊地”改革進入深水區,目前已授權33個試點縣(市、區)開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革創新試點工作。2018年農村集體產權制度改革試點范圍繼續擴大,將實行“整省整市”試點,全國性推廣也將指日可待。

 

雖然目前農村土地制度改革仍然猶抱琵琶半遮面,但透過政策演變歷程可見,農村土地改革創新及推廣已是大勢所趨,困擾田園綜合體建設的土地利用問題依然有??裳?。

 

土地利用類型:亂花漸欲迷人眼

 

田園綜合體土地利用涵蓋國有土地和農村集體土地兩種類型,其中國有土地依照土地利用性質可采取出讓、劃撥、轉讓等方式獲得,目前已經形成完備成熟的土地獲取流程,在此不做贅述。

 

農村集體土地作為田園綜合體發展的主陣地,其用地類型和獲取方式成為新興主體的核心關注點。那么田園綜合體可利用的農村土地類型有哪些呢?

 

1、農用地:即農村集體承包土地/耕地,包括基本農田和一般農田,是田園綜合體發展農業產業的核心載體。

 

2、四荒地:荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地,屬于國家鼓勵利用和發展休閑農業的類型。

 

3、集體經營性建設用地:是指除農村宅基地、公益性公共設施用地之外、具有生產經營性質的農村集體建設用地,前身一般為鄉鎮企業用地。

 

4、閑置宅基地:即農民自有住宅用地,農民對宅基地只有使用權,沒有所有權,宅基地以及住宅房屋不僅可以用于居住,也可以用于從事家庭生產和經營活動。

 

5、其它可利用土地類型:包括礦區、生態涵養區部分用地、森林部分用地、其它荒地等。

 

由此可見,田園綜合體涉及的土地類型紛繁復雜,不少磨拳擦掌、躍躍欲試的新興主體往往望而卻步。而撥開云霧,我們發現,其實田園綜合體土地利用的終極瓶頸在于最難啃的“三塊硬骨頭”,而隨著農村土地制度的創新改革,田園綜合體土地利用的解決之道愈發明朗。

 

土地利用模式:守得云開見月明

 

Ⅰ、集體經營性建設用地——率先破題

 

集體經營性建設用地入市成為此輪土地制度改革試點最大的突破點,也將成為田園綜合體運營商獲得建設用地指標的最重要途徑。

 

自2015年初農村集體土地改革,允許農村集體經營性建設用地入市,目前全國已有33個縣市區試點集體經營性建設用地入市實踐,浙江德清市、成都郫都區、北京大興區等作為最早參與試點的城市,均積累了較為成熟的入市實踐經驗。盡管目前試點區域有限,但隨著試點范圍的擴大和試點經驗的日益成熟,集體經營性建設用地入市全國性推廣趨勢已不可逆。

 
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案例解讀:成都多利綠城桃花源

 

2016年11月4日,多利(成都)農業發展有限公司通過掛牌方式取得農村土改試點郫都區白云村108.38畝地塊,后由多利、平安和綠城三方合作開發。2017年3月體驗區亮相,首批次27套新房已經售罄。

 

多利桃花源由此成為農村集體經營性建設用地入市的經典項目,但是需要注意的是,桃花源地產產品為40年產權,居住水電氣為商業價格,每戶配備1-2畝不等的院子,且地產銷售只以公司為售賣客群(資產轉讓方式),究其原因在于項目通過競拍獲得的土地性質為村莊商業服務業設施用地,其用途受到嚴格管制,只能用于農業相關方面的建設,因此以上種種限制條件也就不足為奇了。

 

Ⅱ、農村閑置宅基地利用——空間可期

 

據統計,農村宅基地廢棄等因素造成的村莊土地閑置面積達到1億多畝,占全國總耕地十八分之一,目前中國農村宅基地15%是閑置的,浙江省部分農村宅基地閑置率甚至高達60%。農村閑置宅基地的利用將成為解決田園綜合體土地問題的又一關鍵性舉措。

 
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國家政策鼓勵農民利用閑置宅基地發展休閑農業,為田園綜合體建設提供了新發展空間。新興運營主體以租賃或分紅等方式獲得宅基地房屋使用權,通過導入新業態、新功能、新人群,使農村資源變資產、資金變股金、農民變股東,實現與農民共同發展、共同富裕。

 

農村宅基地改革試點仍處于探索階段,目前僅在全國范圍內宅基地空置率不低于8%的部分縣城農村展開,在試點地區村民可保持宅基地性質不變自用經營,也可由集體經濟組織回購原有宅基地轉換為經營性建設用地后依照相關政策和程序入市。隨著宅基地改革試點的深入推進,田園綜合體土地利用將迎來更大的拓展空間。

 

Ⅲ、農村承包地利用模式——漸趨成熟

 

剑网3指尖江湖新手攻略是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的新型鄉村發展模式,實現農業產業化及一二三產融合發展是田園綜合體的基本要求。農村承包地作為田園綜合體發展農業產業的核心載體,將通過創新土地利用模式和經營模式實現農業用地的高效化、規?;?、集約化利用。

 
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1、農地入股模式:以重慶長壽區麒麟村為例,農民以土地承包經營權入股,龍頭企業以現金入股,共同成立運營公司,農民可獲得股權分紅,此種方式,土地正式轉化成了資本,具有承擔公司債權債務的責任。

 

2、土地信托流轉模式:以無錫陽山鎮桃園村為例,把土地經營權分離出來并委托給信托公司進行專業化管理,農民手中的土地就變成了一種收益憑證,信托公司按照一定的時間和比例向農民返還收益。

 

3、土地使用權交易模式:以山東棗莊為例,鄉鎮政府成立農村產權交易中心,為農民頒發土地使用產權證,農民憑證既可將土地使用權抵押給信用社獲得貸款,也可入股合作社引入企業運營獲得股權分紅。

 

田園綜合體作為鄉村振興戰略下的大趨勢而非小風口,將通過創新農業生產方式、創新農民生活方式、創新新型城鄉關系,實現農業產業高端化、農村舊瓶裝新酒、農民舊貌換新顏。隨著農村土地利用“三塊骨頭”改革試點的深入推進,田園綜合體面臨的土地利用難題也將有例可循、有法可依,相信困擾中國三十年的城鄉關系必將守得云開見月明,迎來一片星辰大海。

END

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