土地問題不解決,田園綜合體就是空談

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-07-04 | 關鍵詞:田園綜合體,田園綜合體規劃,田園綜合體策劃

田園綜合體作為鄉村振興的重要抓手,也與城鄉融合、產業融合相關,解決的也是生產、生態、生活問題。與鄉村振興一樣,需要城里的資本、和人才與鄉村的土地、勞動力融合,鄉村的宅基地和土地需要共享。在這種情況下,土地的確是牛鼻子。當下的鄉村和農民拿什么與城里人的資本交換?只有土地,而當下的土地是資源,并非資本,三權分置能否從根本上解決土地資源變資本問題?需要在實踐中探索。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃,田園綜合體策劃

 

一、拿地來源

 

如何獲得土地,在我們國家有兩種方式:

 

一種是從政府拿地,從政府拿地的有這么幾種:一是建設用地,要招牌掛的,拿過來以后搞房地產開發,70年的產權;二是產業用地,包括工業、旅游,也包括很多的新業態;三是公共設施用地,分兩類:一類是基礎設施,修路?;掛煥嗍墻ㄒ皆?、學校。很多人想搞劃撥,我建議最好不要拿,地上建的東西是沒有價值的,土地是劃撥的,將來想退出、轉讓是很困難的。

 

還有一種是從農民手里拿地。耕地、集體建設用地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農村可用的資源有什么?一是資源性的資產,包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等;二是經營性資產,就是所謂的農村集體經濟的財產、設施、廠房土地;三是非經營性資產,就是現在在農村里面的比如說學校、醫院、村委會等等,他們所占的地和住房設施是非經營性的。

 

二、用地新政策

 

現在政策在突破的過程中,農村的土地三權分制改革,就是現有的耕地分成三部分,一部分叫所有權,一部分叫承包權,另外一部分叫經營權,這個分攤的價值非常的大。

 

宅基地和征地制度,這兩個也要有重大的變革。這幾項改革如果全部完成或者說推進之后,將為城市資本下鄉,搞田園綜合體提供一個堅實的法律基礎。

 

改革的方向:資源性資產,確權資本化、市場化交易流轉、可貸款抵押。買的是經營權,不是所有權,所有權依然是集體的。

 

大體上三大類對于田園綜合體特別有效的政策:第一個,農村3P的模式,以及國家發改委聯合6部委提出的農村三產的示范園區;第二個是農村土地改革的七個政策,包括試點的內容;第三類政策是有關扶貧的政策,國家提出把一二三體制政策拿出來,一定要有支持和優惠的政策。

 

三、“田園綜合體”規劃用地存在哪些誤區

 

1、無址可選也硬要選

 

有時候,土地并不像普通商品,有充分的選擇空間。在選址的過程中,土地往往獨此一家,讓你別無其他選擇。例如,家鄉有限的土地資源,而作為開發者,又急切的想去做,以至于無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想,可想而知。

 

2、有地就先拿下再說

 

休閑農業作為一個舶來詞,許多人對此并沒有深刻的見解。許多人拿地心切,在沒有做好充分的休閑農業規劃前,就匆匆決定,先拿下再說,到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何,恐怕只能聽天由命了,做好了是一塊肥肉,做不好只會成為燙手的山芋。

 

3、跟著感覺走

 

做休閑農業項目不能跟著感覺走,而是要有一雙犀利的慧眼,慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識,了解土地如何開發與利用,還要對未來的發展有遠見,尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷,還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些,才不至于陷入誤區。

 

四、解決“田園綜合體”用地問題的4種新方式

 

1、“土地銀行”

 

在完成農村土地確權工作的地區,可采用“土地銀行”的方式,實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業企業規?;袢⊥戀賾糜誑⒋笮吐糜蝸钅慷遠季哂邢質狄庖?。

 

2、以土地股份為基礎建立合作社

 

有條件的農村集體可以建立合作社,農戶以承包的土地入股,進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規?;?、產業化經營。

 

這種方式,管理制度嚴格,管理方法科學,對加強休閑農業和鄉村旅游領域的農村集體經濟發展能力,保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

 

3、使用廢棄宅基地或園地

 

城鎮化的快速發展,令大量農民進城買房,農村房屋閑置,田地疏于管理。實際上,在新農村集中居住后,閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅游的良好發展空間。

 

對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾,并根據旅游產業經營需求合理配置建設用地指標,有助于提高休閑農業與鄉村旅游的招商效率與質量。

 

4、土地租賃、置換或入股聯營

 

對經濟效益不理想的集體用地,可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式,統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發過程中,需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發揮土地使用價值,集約化發展,便于個人或企業經營管理。

 

總而言之,“剑网3指尖江湖新手攻略”的概念藍圖勾畫得很美好,但是對于想嘗試的朋友們來說,還是需要綜合多方面因素考慮清楚,再做拿地準備。

END

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