田園綜合體項目選址,請務必考慮這6點!

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-06-20 | 關鍵詞:田園綜合體,田園綜合體規劃,田園綜合體策劃

實施鄉村振興戰略的重大部署是首次將農業農村工作上升為國家戰略,這標志著我國鄉村發展將進入一個嶄新的階段。田園綜合體是出現在中共中央2017年一號文件中的一個新詞,剑网3指尖江湖新手攻略將成為鄉村振興、實現鄉村現代化和新型城鎮化聯動發展的一種新模式。做田園綜合體如何選址是前期至關重要的一點,簡要來說主要有以下幾個注意事項。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃,田園綜合體策劃

 

1、控制好項目和城市的距離

 

田園綜合體項目雖然在農村或郊區,但是服務的城市居民,所以要注意距離目標客戶也就是城市的距離。

 

人在1個小時以上車程會出現不適應,特別是休閑放松的時候。休閑農莊是個一日游產品,很多人去是當天去當天回,如果路上還要花個3個小時,那就不叫休閑了,叫受罪。

 

所以,一般情況,建議距離城區30分鐘車程,最長不要超過1個小時。如果是一線城市也可適當放寬。但有一點要把清楚,那就是“距離城市越遠,營銷難度越大”。

 

交通也是應該考慮的,要根據不同的市場定位選擇相應交通條件的土地,例如,親子農莊的客戶以團隊為主,一般是大巴車去大巴車回,如果去園區的道路只有3米,就沒法做了。相反,很多民宿項目都在比較偏遠的地方,一來需要安靜,二來去民宿住宿的都是最少玩兩天,第三是住民宿的客戶以散客為主,私家車去私家車回,對于道路沒有苛刻的要求。

 

2、100公里范圍覆蓋人群數量

 

田園綜合體作為周邊游項目,那就得考慮周邊有多少潛在客戶,這直接決定了你是否能投資,能投多少。采摘園多見于縣城或一般地級市,民宿和莊園多集中在珠三角、長三角、津京冀地區。不同的產業形態需要不同數量的潛在客戶來養。

 

一般來說,100公里范圍內能輻射50萬城市人口,就可以考慮做。但要注意控制好投資規模和人口規模的關系。

 

3、當地的人均可支配收入

 
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有人口基數不一定有消費能力。所以,在考慮能覆蓋多少人的同時還要考慮這些人的消費能力,可簡單理解為“可支配收入”,這個數據可以從國家統計年鑒上查到。

 

這點也不難理解,北京人口比上海多,但是為什么上海有迪斯尼而北京沒有?香港dan丸之地有一個迪斯尼,而西南中心成都沒有,為什么?人的消費能力占了很大因素,當然,季節因素也有。不可否認的是消費能力是硬傷。

 

特別是在一些人口凈流出的城市和勞動力輸出型的城市周邊,投資一定要謹慎,你還指望父母出去了,爺爺奶奶帶著孫子去消費嗎?

 

4、注意土地性質

 

要注意避開基本農田,要注意避開基本農田,要注意避開基本農田!重要的事情說三遍。

 

國家雖然大力扶持田園綜合體項目,但是對基本農田的?;ちΧ然故欠淺Q細竦?。國家又有《基本農田?;しā?,國土衛星每年要航拍對比,一旦出現違規,那是必須整改的。別說你當地關系很牛,自上而下的整改令沒人會幫你扛。

 

農用地除了基本農田還有一般耕地和未利用土地。國家也鼓勵利用四荒地。

 

5、自然資源是否豐富

 
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一馬平川是非常適合農業生產,但是如果能夠有水有山那更能增加田園綜合體項目的景致,如果實在沒有山山水水,也可以通過微地形和植物搭配來增加園區的層次感。

 

做過休閑農業的都知道,最花錢的不是上項目,而是基建。如果沒有水需要打井,沒有電需要拉線,沒有山需要堆土,沒有綠植需要買樹買草皮,沒有圍墻天然屏障需要圍墻…這些才是最花錢的地方。

 

6、 學會借勢

 

供勢也叫抱大腿,大腿就多了,比如大型的著名景區、旅游示范區、產業聚集區、公園等等。這不難理解,建古北水鎮花了幾十億,結果古北水鎮周邊興起了很多配套產業,民宿、農家樂、親子園等等;周莊附近剛開業了一個鄉伴綠樂園,這樣的例子有很多。

 

借勢的好處有很多,比如,政府配套健全,水電路網都不是問題;再如,產業聚集效應,古北水鎮在全國打了很多廣告,把人引進來消費的同時也引到了民宿、農家樂、親子園里。

 

總結:選址就是蓋樓基,樓基不牢,樓蓋不高;選址在某種程度上決定了項目未來的盈利天花板。

END

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