當前田園綜合體的主要問題出在哪里?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-05-30 | 關鍵詞:田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

剑网3指尖江湖新手攻略,是尚在路徑摸索階段,還是將成為鄉村振興的真正抓手?諸如農村集體所有制土地和農民宅基地流轉政策的放開,宏觀政策的利好已更多釋放,但田園綜合體的走向目前還不明朗。

 

閱讀之前,請先思考這三個問題:

 

1、鄉居的產業機會在哪里?

 

2、怎么解決土地流轉的難點?

 

3、投資商如何避免砸盤?

 

一、鄉居是發展鄉村度假的必然

 

剑网3指尖江湖新手攻略內涵多元,主要類別包括農業旅游、鄉愁旅游、戶外探索,基于主要類別,還衍生出美酒佳肴、烹飪學習、特色民宿、自然學習等風靡世界的細分體驗。

 

鄉村旅游并非近程短時休閑的代名詞,鄉村度假才是效益最大化的旅游形態。近程短時是為鄉村休閑,在都市郊區日???,停留3天之內,大多一天。中程中時是為鄉村旅游,多以古村鎮為依托,停留時間不過3-5日;遠程長時是為鄉村度假,游客涉足目的地全域,停留時間可達半月。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

 

度假就是換一種生活方式,鄉村的差異化生活方式供給可謂自然而然、渾然天成。

 

鄉居是鄉村居民以自用住房為載體,將地方文化、鄉村生活、田園景觀環境、綠色農業食品等在地資源有機融合的一種特色旅游產品,是扎根于地方文化與鄉村環境之上的休閑生活方式。

 

鄉居在國外早就開始做了,在歐美以前叫“購回空間運動”,鄉村的人在鄉村住久了去城里買房子,城市的人因為熱島效應和環境污染,又想到鄉下居住,二戰以后,歐美很多中產階級,尤其汽車普及后聚集在鄉村。

 

國外很多鄉村都有鄉村客棧、民宿,還有精品酒店(鄉村酒店)、度假村,各式各樣的居住場景,提供鄉村度假和深度體驗的方式。在長三角地區,已經有很多地方這樣。城市化到了一定程度后,鄉村就越來越珍貴。

 

鄉居的基本原則:1、對鄉村在地資源的充分利用。關鍵在于突破“空閑房間”的局限,充分認知、挖掘和組合在地資源體系,并始終保持農林漁牧的主業地位,不可以旅游經營越俎代庖;

 

2、保持小規模的自有運營。鄉居產品的主客之間脫離簡單的商品交換層次,上升至社會文化交往的層面,游客的消費與東道主的盈利都只是這一社會交往形式之下的副產品;

 

3、開展廣泛而深刻的住客互動與交往。確保實質性的主客交流對話,實現城鄉文化的互動,這也是發展鄉居的關鍵初衷;

 

4、提供多樣化的參與體驗項目配套??頭恐皇竅緹硬返囊桓鎏逑?,除此之外,豐富多樣的鄉村體驗項目才是民宿經營的成功保證,是它們構成了“鄉村慢生活”的主要內容。

 

鄉居與田園綜合體是天作之合。鄉居與田園綜合體恰為互補。鄉居需要良好田園環境為背景和活動空間;鄉居需要優質農業提供食物和活動素材;鄉居需要高水平農村社區提供交互支撐;田園綜合體恰可統籌實現上述鄉居訴求。

 

二、土地問題怎么解決?

 

田園綜合體的主流土地獲取方式有四種:采用土地銀行的方式;建立以土地股份為基礎的合作社;農村閑置宅基地及廢棄園地的指標整理與農林復墾;土地置換、租賃、入股聯營等。

 

土地問題現在不叫門檻了,現在土地政策上也沒問題,只是具體的操作實施細則還沒完善,微觀方面操作需要創新。

 

其中,基本農田肯定是不能動的,生態?;ひ慘?,鄉村的傳統村落和文化的?;ぜ案蔥艘慘?。

 

創新方面,只要不違背政策和法律法規,都可以創新。比如廣東那邊,有些傳統村落拆不動,是因為有客觀的文化環境。廣東人哪怕到南洋或者海外去了,他都必須保留自己的祖屋,老宅子一定要保留下來,很多村落是上百年的。這里的困境在于廣東人不愿拆掉,他們的宅基地很難被流轉起來。

 

但這些村落本身就是傳統村落、歷史文化名村,是應該先?;さ?。如果要依此做田園綜合體,就可以依托這個村落來做,把它活化利用。先流轉房子使用權,用來做民宿餐飲,做接待服務,在傳統民居基礎上做一個相對更深化的東西,在村民自己居住的物質形態上,轉化成依托田園綜合體發展的文旅創意產業。

 

在?;さ墓討?,還要復興傳統村落,深入挖掘它的文化。有些地方已經衰落了,文化挖掘和復興還需要去找到這個地方的歷史記載或文獻。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

 

做田園綜合體的區域,首先是農業規?;圖薊潭缺冉細?,形成了比較大的規模效益,這是一個很基本的條件。之后如果要做文旅,最好是有村落形態,很多人去傳統村落,因為有些含有文化的東西保存了下來,如果沒有含有文化的東西保存下來,就很難了。

 

另外一個就是地形地貌很有特色,比如周邊有山水的融合,有非常好的空間環境,有適合人居住或旅游的景觀資源,這些都是很基本的要素。

 

田園綜合體的頂層規劃中,哪些民居需要?;?,哪些生產生活必須保證,哪些原來的生產生活空間需要?;?,把這些確定下來后,再進行土地的整體確權。

 

三、有錢不是最重要的能力

 

農業+文旅+地產的規劃設計,這個東西肯定要根據具體項目來,做的是什么農業很關鍵,生態循環農業是一個大主題,但具體做什么,是做花卉,還是做養殖種殖,不同農業的做法不一樣。

 

還有地形地貌環境空間,這些也不一樣。所以不同的地方做法肯定是不一樣的。田園綜合體的規劃設計中農業是先行的,然后再去匹配相應的文旅。在做成園綜合體的時候,首先都要研究農業,要有農業專家參與進來。首先要研究的這個地方做什么農業,還有投資商本身的專長是什么?并不是每個人都能做農業,不做農業,但是肯定要找一家專業的農業公司參與進來。

 

這意味著這個團隊里邊,做農業有專業的人才,沒有專業的人才做不起來,所以誰來投資,投資商的能力怎么樣?那個能力不僅僅是一個投資人問題,技術能力如何,人力資源能力如何和運營能力如何,這幾個都是很關鍵的,這樣就形成了他能不能把這個事做好的能力,這是比資金更重要的能力。

 

不能每個人都做田園綜合體,找一個團隊做個規劃,做好以后把政府忽悠一下,把土地指標拿下來,最后干不成,那就不行了,所以這個里面也是一個政府管控的問題。就是對投資商本身的能力要進行考察。這個投資商是田園綜合體建設中的龍頭企業。

 

中國做產品走向質量化了,要求優質品質。優質品質對投資商的運營能力、技術能力的要求,比對資金的要求更高。如果對農業一竅不通,他怎么做得起來?

 

田園綜合體的一二三產融合,在規劃設計階段,就要進行完整的體系化的考慮,因為它畢竟是要社會資本進入,社會資本進入以后,必須要體制化考慮這個問題,就是誰來做農業?農業怎么做?怎么做市場?你有什么技術?

 

在這個技術過程中,怎么實現它的增值效應?這個增值效應就是怎么把一二三產業有效的融合,要研究它,用哪些技術來來做,生產什么東西,怎么生產,都要做全盤規劃。一開始就要考慮這個問題,規劃好了才布局。比如說上萬畝幾萬畝的空間,哪些地方做農業,哪些地方做農業加工,哪些地方做服務業,怎么融合都要考慮。

 

田園綜合體的運營,不能用一個模式去說它,因為模式太固化了。運營首先要考慮農業的問題,從種子、耕種到銷售,然后深加工,按照工業化產品來銷售,這本身就是一個產業鏈。另外農業和文旅康養融合的運營,也就是文旅產業如何運營,這又是一個東西,我認為農業的利益相對獨立性比較強,只要是專業化團隊在做就可以,缺少的是文旅康養產業的運營,中國最缺的是這個。

 

除了懂文旅項目運作之外,還要懂農業,還要懂工業,對復合型團隊要求較高,要整合成一個團隊,形成一個復合的能力。

 
田園綜合體,田園綜合體規劃.田園綜合體規劃設計

 

四、政府應該站在農民一方

 

剑网3指尖江湖新手攻略現在有幾個原則的紅線不能突破,那么最可能出現的問題就是農民利益解決不好,農民利益被侵占是有可能的。

 

怎么設計一個農民參與進來的模式,保證農民的活動產出,這是最關鍵的。這個如果做不好,田園綜合體也沒有可持續性,這是一個最大的問題。這里面涉及到幾方的利益博弈。

 

資本方進去后,對當地很關鍵,政府在里面扮演的角色很重要,政府不應該作為利益相關者一方參與進去。也就是政府應該是作為協調方,而且是利益平衡協調的平衡者、公共服務者,更多是要站在弱勢的一方,站在原住民利益的?;ど廈嬡ニ伎頰飧鑫侍?,然后去考慮怎么來保持三農問題的均衡發展,這個挺難的。

 

如果脫離農民,那就不是田園綜合體,而是搞一個旅游開發項目或康養項目,本質上不一樣,田園綜合體首先是三農問題。在農村干一個度假村,或者一個旅游開發項目,不是田園綜合體,不能打這個概念。

 

現在還沒一些?;づ┟窶姹冉蝦玫哪J交蚰P?。四川彭州寶山村是個不錯的案例。它完全是集體的企業來操盤,村民都入股了企業,然后一個領頭人帶領,產業越做越大,本身就是自己的鄉村集體利益,雖然是資本化操作,但不是外來資本,這是最容易成功的。現在的田園綜合體更多是外來資本在做,所以具體的利益組織構建很關鍵。

 

這個利益構架的搭建,應該是資本方、農民、政府三方來商量,而不能由誰來主導,如果資本主導,那農民的利益很可能被侵占,如果政府為了招商引資與資本方合謀,那更難辦。農民在利益組織構架中屬于弱勢方,所以政府應該?;づ┟竦睦?。

END

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