養老地產是什么—養老地產和商品房的區別

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-08-23 | 關鍵詞:養老地產是什么,養老地產和商品房的區別

國家政策促進了養老產業的快速發展。此外,三四線城市的普通住宅市場疲軟,養老地產無疑已成為風水之鄉,已成為人們關注的焦點和下一個十億的發源地。

 

什么是養老地產?

 

養老地產,顧名思義,適合50歲或60歲以上,為行動不便的人提供的住宅地。
 

養老地產是什么,養老地產和商品房的區別


養老地產和商品房究竟有哪些區別?

 

一、功能

 

住房是指專門用于居住的住宅,包括別墅,公寓,員工宿舍和集體宿舍,員工單人宿舍和學生宿舍。功能要求比較簡單,主要是為了滿足人們的生活功能,為人們提供居住的空間,是人們休息的地方。養老地產所承擔的功能更為復雜。養老地產最常見的功能是為老年人的核心需求提供基礎設施,為中老年人提供醫療保健,醫療保健和康復服務,并承擔提供服務產品的功能,滿足老年人的多樣化需求。

 

同時養老地產還可以承載其他功能,例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等,就因為養老地產的功能要求靈活多變,故導致對其的操控也就相對復雜。企業在選擇開發養老地產項目的時候,未必要建設一個“高大上”的養老地產項目,尤其是在三、四線城市,高端消費客群有限、消費力不足、觀念相對滯后。根據企業自身的資源稟賦,結合項目的區位、交通、特色等內容,打造出具有特色的養老地產。這就要求你的項目其中有一個或者幾個核心功能是同區域內其他企業無法比擬的,或者你設置了較高的行業準入門檻。

 

二、客戶

 

住宅的目標客戶通常分為兩類,一類是投資客戶,另一類是自用客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產升值獲利。自用客戶在購買后自行使用(無論是過渡性的還是永久性的).但養老地產的客戶則包括養老地產各功能板塊的投資商和運營商,如養老運營機構、醫療運營機構、教育運營機構、餐飲運營機構、農業運營機構、商業運營機構,還包括目標消費者(老人)及其子女三大類群體。根據年齡、身體狀況、可支配收入、家庭結構等,將老年群體客戶分為老年保健客戶、醫療康復客戶、休閑娛樂客戶、剑网3指尖江湖新手攻略客戶、文化教育客戶、投資理財客戶等。

 

因此,在項目開發的早期階段,我們需要認真研究市場,研究不同類型客戶群體的消費特征,并根據客戶需求設計功能和業務布局。在項目運營和管理的后期階段,有必要為特定客戶群體提供有針對性的服務產品和差異化服務,包括如何處理老人與子女之間的關系,以及如何處理投資者收益的問題??突禾宓木藪蟛鉅煨枰篤讜擻哦擁姆裥屎頭褚饈?,這不同于普通住房提供的一次性銷售和物業服務,可以想象養老地產的發展和運營難度。

 

三、操作性

 

從房地產開發的角度來看,養老地產經營的復雜性可以從客戶之間的差異中看出。對于住宅來說,開發商基本上會在房子出售就萬事大吉了,房子的使用價值將開始反映在消費者手中。但是,養老地產在出售或租賃后不能直接消費。目前,養老地產項目在一定程度上沒有使用價值。需要組建各板塊的運營團隊才能服務于老人,養老地產的“軟硬結合”在老人身上的價值才得以體現。

 

養老運營團隊持續提供高品質的服務能力是養老地產的生死環節,對于開發商來說,項目開發的每一個環節稍有不甚,便會將養老地產帶入萬劫不覆的深淵,另外,從不同功能部分的資源整合能力的角度來看,它更復雜。比如如何引進醫院?引進哪一類型的醫院,綜合,專科,特色,這些問題需要在項目開發之前做好準備,在開始之前要考慮清楚。

 

四、對建筑、裝修要求

 

普通住宅對建筑業的要求相對簡單,可以滿足居住、停車、步行、安全等功能。樓層高度、荷載等要求不高,標準很成熟。但養老地產對建筑的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風雨連廊、無障礙設施、適老化設計、醫用電梯等都有很細致的要求,任何一點差池都有可能大大增加項目開發成本。

 

從裝修的角度來說,在前期設計的時候需要從后期運營的實際出發,以老年人的安全性、實用性、舒適性為主體,符合后期運營效率的理念,比如開關按鈕便于輪椅觸及,門牌有趣味性方便老人記憶,適當降低洗手臺高度,衛生間各類潔具設置扶手,浴室布局考慮護理人員陪同空間,室內主要交通路線有足下燈,墻體做鈍角處理,地板注意防滑,使用不同的色塊來區分功能區等,需要考慮到的細節很多,建議開發企業可以參觀國內一些硬件不錯的項目,比泰康燕園、如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮雅園、上海第三福利院等,這些項目在建筑、裝修風格上都是下足了功夫。
 

養老地產是什么,養老地產和商品房的區別


五、銷售(持有)模式

 

住宅的銷售模式較養老地產而言模式較為簡單,通常為直接銷售,買賣兩清。然而,養老地產的形式是多種多樣的,一般分為兩類。

 

第一類、銷售+持有模式:

 

銷售+持有模式的項目通常包括住宅、老年公寓、養護院(護理院)三部分。

 

住宅(包括普通公寓和別墅)用于銷售,是收回資金和支持持有財產的主要來源;

 

老年公寓嵌入在普通的老年社區,可以出租出售。養護院主要接收無法自理的老人,并持有經營的物業。同時推動住宅樓宇的銷售,增加產品的豐富性。

 

第二類、全部持有模式:

 

持有型養老地產項目的產權仍在經營者手里,出售的是使用權。持有型養老地產有三種常見模式:押金制度、會員制度和保單捆綁制。

 

押金制是指老年人先繳納一筆押金,然后每月支付租金,押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少,因此多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。

 

大型養老社區通常選擇會員制,入住者前期繳納幾十萬到上百萬之的會費,這部分收入一般可以回收剑网3指尖江湖新手攻略成本;然后根據所住房型,每年繳納幾萬元的管理費,這部分收入是主要利潤來源。它之所以受到國內企業的青睞,是因為它能使投資企業在項目運營初期收回大部分資金,從而有效地緩解資金壓力。

 

保單捆綁制則是指入住的養老項目與壽險公司的保單掛鉤,投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。根據目標客戶的不同,保費門檻從幾十萬到數百萬不等。到期后,客戶可以選擇現金支付或直接支付租金。據報道,泰康人壽、新華人壽、中中人壽均為保險產品關聯養老社區,但后期經營管理和高空置率成為這些企業面臨的難題。

 

六、投資回報形式

 

對開發商而言,養老地產的投資回報有四種形式:一種是一次性銷售利潤,另一種是后期持續經營的收益,第三種是房地產的增值,四是資本市場的回報(尚未出現)。普通住宅的投資回報形式主要通過銷售實現。銷售只能收回短期資金或解決開發商后續開發的資金問題,而營業收入和物業增值是養老地產投資回報的最重要形式。

 

因為房地產持有量每年都在增加,營業收入相對穩定。因此,養老地產的實際價值不是出售,而是獲得長期營業收入和房地產增值,以及未來資本市場的收益。

 

目前,國內多數開發商做養老地產還在沿用住宅開發思路,這是不可取的,走彎路,花冤枉錢。由于養老地產項目與住宅項目在許多實際的開發經營模式上存在本質區別,主要體現在消費市場調研分析、開發周期控制、定價策略、物業配套等方面。而且住宅開發與養老地產項目的開發在經濟效益上也有著本質的區別,住宅的未來經濟利潤可使用普通會計利潤來預算,而養老地產如果不使用經濟利潤來預算,將難以實現利潤最大化。

END

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