康養地產的盈利模式和定位選址運營分析

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-06-25 | 關鍵詞:康養地產運營,養老地產選址,養老模式分析

康養地產
 

養老地產運營模式


未來10 年養老地產將會出現“井噴”現象。山合水易剑网3指尖江湖新手攻略在分析國內外康養地產開發模式和現狀的基礎上,對國內投資康養地產項目的選址,投資方式和項目運作提出了一些戰略性建議。

 

中國即將迎來人口紅利的轉折點。未來人口老齡化進程的加快已成為社會日益關注的現實問題。未來10年內,中國60歲以上的人口將達到2.5億,占總人口比重18%。未來10 年養老住宅的需求量將會保持每年10% 的增長,成為市場的消費主導,養老地產將會出現“井噴”現象。養老地產的快速發展,促使國內地產開發商紛紛“試水”養老地產項目。

 

養老模式大不同

 

人口老齡化已經成為一個全球性問題,在國內也成為一個主要社會問題。人口老齡化給傳統的老年模式帶來了巨大的壓力。我國一直以來沿用家庭養老模式,近年來由于子女贍養負擔加重、生活觀念轉變等原因,造成許多空巢家庭或獨居家庭,急需探索老年人新的養老模式。從西方發達國家的角度來看,養老金模式主要有以下幾種:

 

1、家庭養老,即老年人居住在家庭中,主要由具有血緣關系的家庭成員對老人提供贍養服務的養老模式。這種模式被包括中國在內的國家的大多數家庭采用。

 

2、居家養老,即老人居住在家中,由社會來提供養老服務的一種養老方式。這種模式主要依靠老年人所在社區建立的社會養老服務體系,使老年人不僅能在熟悉的環境中生存,還能得到適當的生活娛樂、身體健康和精神關懷。目前歐美等發達國家接受居家養老服務的老年人的比例在80% 左右。

 

3、機構養老。老年人集中在老年護理機構,如療養院,養老院和老年公寓。

 

4、輔助生活、輔助醫療養老。在老人社區設立輔助生活區或輔助醫療區,為全部或部分無法照顧的老人提供餐飲,洗衣,清理房間,醫療管理,護理和康復等老年服務。
 

養老地產運營模式


居家社區成主流

 

機構養老和輔助生活是中老年時期的主要產物,目前在歐洲、日本、新加坡等國家的養老制度中部分采用。由于大多數發達國家已進入老齡化時代,老年人占比較高。通過政府福利政策的支持,很難滿足社會要求,建立更完善的養老設施。通過社會力量建立的“家庭護理社區”逐漸成為主流。

 

透過整合個別家庭、住宅社區及配套設施等資源,長者社區可重返家庭,他們的情緒需要可得到充分滿足。同時,通過豐富多彩的社區活動來滿足老年人的需要,是歐美國家解決養老問題的主要途徑。該模型的大多數主要運營商都是開發人員,他們在商業上運營。居家養老模式的興起也帶動了康養地產行業的發展。

 

剑网3指尖江湖新手攻略認為,國內房地產市場可能在短期內進入調整期,但房地產行業在長期周期中仍將處于上升周期。其中,養老地產可能是房地產行業未來長期發展的“金礦”。有數據表明,截至2013年,我國60歲以上老年人口已超過2億,占比接近總人口的15%。有數據表明,我國養老市場資金規模近4萬億元,到2030年有望增加至13萬億元。若其中 10% 的老年人口入住養老社區,未來三年將催生至少4500 個養老地產項目需求。

 

目前,我國正處于“以機構養老為主的第二階段向居家養老為主的第三階段過渡”,住宅養老模式正在逐步形成。目前60、70 年代出生的人是社會核心層,也是具有較強經濟基礎的年齡階層,他們中的一部分人能夠接受從被動養老到主動享受養老生活的轉變,他們更希望退休后與子女分開居住,能夠更好地享受晚年生活。這一群體將成為未來老年住宅房地產的潛在客戶,并將孕育出康養地產,成為房地產開發的新熱點。

 

養老地產新策略

 

近幾年來,以居家養老社區為主要模式,由保險機構等投資興建會員制或度假式的居家養老社區成為行業的發展方向。但目前國內養老房地產項目受客觀條件、理念和理念的限制,仍存在一些問題:

 

一是開發檔次較低,配套和服務水平有限;二是產業規模小,產業鏈整合度低;三是缺乏開發全過程的經驗,而照搬國外經驗;四是缺乏清晰的市場定位,對老年客戶群體細分不夠;五是養老相關政策“不落地”,產業標準缺失。概括起來,在國內開發養老地產項目關鍵因素是“硬件建設是基礎,軟件服務是核心” 。

 

基于以上對國內外康養地產項目發展模式和現狀的分析,居家養老社區是國內康養地產未來發展的主要方向。建議中國康養地產的發展應從項目定位,項目選址,投資方式,項目運作和盈利模式等方面入手。具體發展戰略如下:
 

養老地產運營模式


項目定位:以北部廣州、深圳一線城市或人口集中、區位優勢明顯的二線城市為重點。上述地區的目標客戶群體具有較強的經濟實力,其理念較易接受新型養老模式??悸塹狡放菩в?、項目聲譽和其他因素,該項目最適合大型住宅社區,一般為大型低密度社區或綜合設施,并設有住宅部分,專為長者而設,適應各年齡層,且配備有專門的養老保障機構和設施。

 

項目選址:結合城市的自然環境與周邊區域環境,在選址上可以選擇“郊區型”、“景區型”、“氣候區域型”,前二項注重自然景觀環境,強調優美的自然生態與休閑娛樂相結合。第三部分利用南北季節的差異,使老年人能夠充分享受各地最舒適的季節,實現老年人養老保健的休假方式。

 

投資模式:投資康養地產項目一般需要長期占有物業出租,造成投資回報周期長,影響資本周轉和使用效率。因此在項目資金來源上可以有以下幾種方式選擇:一是長期持有物業,出租物業回報;二是項目采取“出售+ 出租”兩種方式,既可加快資金回流,縮短項目周期,又可以獲得長期回報;三是采取房地產信托投資基金模式、信托投資、聯合貸款等間接投資方式。

 

項目運營:投資建設康養地產項目后,后期項目運營是項目維護客戶聲譽、保證項目長期收益的重要組成部分。居家養老項目通常是養老住房和娛樂,醫療,旅游,度假,教育和其他輔助產品的綜合組合。利潤來源不僅是住宅產品帶來的增值收入,還有配套服務。因此,開發商的專業要求較高,后期物業管理風險也較高。從現有康養地產項目的角度來看,社區入住率是決定項目是否能夠在預定期限內實現盈利的關鍵因素(平均入住率為90%是最理想的狀態)。因此,項目結束時的物業管理最好由品牌開發商或專業物業管理團隊運作,這可以增強開發商從開發前到后物業管理產業鏈的粘性。

 

盈利模式:大體可分為長期出租以及出售與出租兼有兩種模式。這兩種模式的選擇取決于前期資金的來源屬性。旅游規劃更傾向于后者,因為它可以滾動發展,提高資金使用效率。在項目的具體運作中,它體現在銷售產權模型和會員模式中?;嵩敝頗J絞且宰飭薏撇褂萌ǖ男問?,包括非注冊會員制和注冊會員制兩種模式。在支付一定數額的會員費購買會員卡和每月管理費的基礎上,注冊會員卡可以繼承和轉讓。非注冊會員制只支付一定數額的按揭、月管理費和服務費,適用于短期旅行或度假老人。

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