特色小鎮不缺房子,缺的是生活!

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-06-12 | 關鍵詞:特色小鎮,特色小鎮規劃,特色小鎮策劃

特色小鎮的概念最早舶來自國外,比如美國的硅谷、格林威治小鎮,英國的劍橋鎮等。這些小鎮之所以能經久不衰,因為具有特定的自然、人文、歷史、經濟因素,使其具有不可復制性。國內的特色小鎮建設中,存在一個誤區,就是把特色小鎮直接等同于“特色旅游小鎮”。業內人士指出,雖然特色小鎮一般具有旅游的功能,甚至和旅游業有千絲萬縷的聯系,但是特色小鎮并不等同于“旅游小鎮”。

 
特色小鎮,特色小鎮規劃,特色小鎮策劃

 

 

一般情況下,特色小鎮可分為工業生產型產業小鎮、文旅度假型產業小鎮、商品交易型產業小鎮、研發服務型產業小鎮、學院教育小鎮等。跟旅游關系最密切的是文旅特色小鎮,從世界范圍來看,這類小鎮根據周邊的風景資源不同,又分為古鎮村落、溫泉度假小鎮、濱海度假小鎮、濱湖度假小鎮、運動觀光小鎮等許多門類。

 

用特色產業打破小鎮旅游淡旺季“魔咒”

 

特色小鎮,不完全是旅游小鎮,但可以加入旅游、休閑、度假功能。比如,有些產業類小鎮,以制造業或新型制造業為主,升級后技術含量較高,未來發展有產業作為依托的。而中國的特色小鎮建設,最關鍵的就是要以產業為依托。另一類是歷史文化小鎮,比如山西的平遙,基本以旅游為主,季節性強,有明顯的淡旺季。這類小鎮的產品鏈適合做得長一些,不能僅靠收門票。這類小鎮和工業小鎮不一樣,規模上要控制,不是越大越好。

 

特色小鎮,第一要有產業依托,第二,要有自己的特色定位。無論小鎮主營的是何種產業,一定要有產業依托,不能按照景區來建,游客只買一張門票,來了就走了。

 

特色小鎮需要考慮,本土的資源怎么變成產品,以及這些產品怎樣形成產業、甚至形成產業集群。除了工業產品的產業集群,文化特色產品、文化創意產品也可以形成產業集群,甚至可以是“無中生有”。比如,以花卉做文章的小鎮,花期只有幾個月,一年就靠幾個月來支撐,肯定不行。除了做到月月都有花,圍繞花卉產業可開發護膚用品、保健用品、茶葉以及與花有關的文化、餐飲等。

 

國內特色小鎮缺乏專業運營管理團隊

 

中國旅游資源以山岳型景區為主,南方還有大量的水鄉古鎮。目前旅游小鎮最大的問題就是資源同質性很高,如不進行良好的差異性定位和策劃,非常容易千鎮一面。

 

文旅特色小鎮要構建旅游核心吸引物。對于類似江南一帶的同質化的、扎堆的古鎮村落的項目,除了江南六大名鎮還具備操作價值,其他的古鎮只是簡單修繕或者盲目復制,基本毫無市場前景。在一個區域里,市場只會記住同一品類里NO.1到NO.3的項目,其他排行靠后的項目都難以形成品牌效應,這類項目只能在每年傳統節日里,因游客溢出效應而有些活力,其他時間都會是死水微瀾。

 

此外,后期的整體項目運營管控就顯得非常重要。目前的情況是,當下中國行業內,真正具備專業水準的度假小鎮運營管理團隊相當稀缺。而小鎮作為經營性資產,其運營能力決定了未來資產的價值是印鈔機還是無底洞。

 

古北水鎮的模式不可能在短時間內被復制

 

烏鎮和古北水鎮,“十年磨一劍”打造了完善的旅游度假產業鏈條。而烏鎮、古北水鎮的模式不可能在短時間內被復制出來,因為成功的特色度假小鎮應設計完善的游覽路線、完整的配套設施。當前旅游已經全面進入到休閑度假階段,過往老化的、粗糙的、簡陋的旅游度假設施,根本無法滿足現代游客的升級消費需求。

 
特色小鎮,特色小鎮規劃,特色小鎮策劃

 

從世界各國和中國特色小鎮的成功案例來看,基本上沒有通過政策指令搞起來的,都是諸多因素在一起作用的結果,都是獨特的,難以復制的。現在很多經濟并不發達的省份一開口就搞100個特色小鎮,是否符合經濟發展的規律呢?

 

房企紛紛投身小鎮建設

 

在政策東風之下,民營資本因此大批涉足特色小鎮投資和開發領域。不少房地產公司都披露了特色小鎮建設計劃,包括萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統房企。但隨著政策支持力度的加大,“特色小鎮”的本來面目開始模糊,最明顯的特征就是房地產化的凸顯。

 

業內人士認為,以特色小鎮的名義向政府拿地,成本相對較低,不可避免會出現以特色小鎮名義的圈地行為,而且特色小鎮建設核心在于運營,但不少入駐房企缺乏相應能力,如果不轉變開發模式,只能把小鎮開發變成新一輪房地產炒作。張凌云指出,現在中國的“特色小鎮”不要再重蹈“城市地產開發”的覆轍,特色小鎮不是簡單地搞搞“房地產開發”、賣賣房子就行了。

 

目前,一般的旅游特色小鎮,都配比了一定的房地產,用于吸引投資。特色小鎮要想長期存活,不能以房地產為主。當房產開發完,如果沒有產業,還能靠什么吸引人?經濟學上有一個聚集效應,人才和產業都會向發達地區聚集。這種趨勢在當代的中國更明顯,因為中國各地域的貧富差距較大,就造成了更強的集聚效應。

 

電商巨頭的小鎮建設之路

 

在中國特色小鎮興起的當下,越來越多的金融機構、產業資本和國有資本進入到這個領域內,就連電商巨頭天貓也都坐不住了。

 

最近,天貓宣布在北京延慶四季花海景區打造貓咪主題休閑娛樂小鎮,就吸引了不少眼球。據悉,天貓小鎮的一期項目包含貓旅社、貓公關和小鎮貓舍,并將于雙十一開放;二期項目將引入天貓熱氣球館、滑雪場等項目。

 

業內人士紛紛猜測,電商巨頭阿里是要以商業資源來驅動房地產,還是進軍休閑度假周邊游市場?是要打造線上線下人貨場的新零售,還是僅僅動了情懷,想在“特色小鎮”上玩票一把呢?

 

延慶的四季花海位于北京市延慶四海鎮,青山綠水間,數千畝鮮花鋪展開來,姹紫嫣紅,農田變花園。幾年前這里的游客很多,圍繞著四季花海,農家樂性質的民俗接待開展得如火如荼,一些城市的白領甚至也被吸引過來,做起了民俗接待戶。原本在北京城里工作的白領李偉,前幾年也來此開民宿,但是這兩年她卻失落地發現,客人越來越少了,特別是到了秋冬季節,生意則更為慘淡?;ê>哂忻饗緣募窘諦蘊卣?,而且北京周邊類似的花海越來越多,競爭激烈,四季花海的吸引力逐年減弱。

 

不過,“天貓”小鎮是否能夠一舉成功尚是未知數。專家指出,在國內成功的剑网3指尖江湖新手攻略項目仍然是極少數,多數項目處于盈虧平衡或奄奄一息之態。這與文旅產業投資的長周期、重資產特質有關系,而高技術投入、理念創新、資本實力、自然資源等級、專業團隊等都是決定投資成敗的關鍵因素。研究者的共識是,從國外到國內的成功案例來看,特色小鎮的根本是產業。一個成功的特色小鎮一般都是主題鮮明、并且有產業作為支撐的。而這些方面則恰恰是國內上馬的不少“特色小鎮”最為欠缺的。

END

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