特色小鎮從創建到運營的十大關鍵點!

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2018-03-06 | 關鍵詞:特色小鎮,特色小鎮規劃,特色小鎮規劃設計

站在特色小鎮風口,小鎮到底要怎么做?最大的難點是什么?本文分享整理關于特色小鎮的一些觀點,供大家思索。

 

一、小鎮選址

 

小鎮選在哪里?眾所周知,不是什么地兒都能做小鎮。1、沒有良好資源的地方不適合做小鎮。2、交通不便不適合做小鎮。交通不方便,人流將難以導入,小鎮將難以興旺。3、沒有人氣的地方不適合做小鎮。

 

二、小鎮定位

 

只有定位才能決定小鎮的發展方向,只有定位才能指導小鎮開發所有環節和細節。定位表明想做一個什么樣的小鎮。如烏鎮就是一個有江南水鄉特色的安靜小鎮;東部華僑城就是一個以觀光游樂為主的度假小鎮。而定位決策的依據主要如下:

 
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1.依托的資源

 

如文化資源分為兩類,一是文化底蘊,一是文化產業,不同的資源就有不同的定位思考。旅游資源也分為兩類,一是觀光游樂資源,一是適宜度假的資源。同樣,資源不同,其定位思路也會有很大不同。如游樂觀光資源其定位思路以玩為主,而度假資源應考慮旅居的需求。

 

2.依托的市場

 

無論什么樣的小鎮,沒有市場就不能存活和發展。因此,不同的小鎮必然面對不同的市場。如本身小鎮的資源完全可以面對全國甚至全球市場,但定位在區域,其規模、配套、設施等都不會太大,那么大的市場將被流失。反之亦然。

 

3.地塊的價值

 

地塊價值往往決定項目的價值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關系到地塊價值的大小。

 

4.消費者分析

 

要理清小鎮未來的消費者是誰,了解消費者消費預期、需求及消費偏好,才能更好做到定位的合理性。

 

三、開發模式

 
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小鎮的開發模式有很多種,每種開發模式的要求都不同。

 

1.主題游樂園模式

 

這種模式很常見,國外以迪士尼為典型代表,國內以華僑城、萬達主題樂園為范本。它們都是以樂園為賣點,吸引人流前來旅游,然后提升土地價值,最后售賣地產。這種開發模式對開發商的資金實力要求很高,目前國內的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創新動力不足等問題,如何破解考驗著大家的智慧。

 

2.農業驅動模式

 

剑网3指尖江湖新手攻略、剑网3指尖江湖新手攻略蓬勃發展的今天,這種農業驅動的模式也很常見。此種模式的核心是要讓游客親身體驗和參與場景,體驗農耕時代的禮儀和生活。值得注意的是,該模式不該只有農業,還應該補齊居住、教育等其他功能。

 

3.度假旅游驅動模式

 

這一類小鎮一般是依托度假旅游發展起來的,如觀瀾湖。它的模式是先做環境,再考慮居住。此種模式最關鍵的是摸準度假人的需求,打造真正的度假功能。

 

4.產業驅動模式

 

此模式就是產業小鎮模式。這種產業有兩類,一是引進來的產業,如云計算、基金等新興產業;二是利用當地的自然和人文資源挖掘出來的產業。小鎮離不開產業,沒有產業的小鎮,注定曇花一現。這種模式的要點在于一定要引進與當地經濟發展水平、自然環境相匹配的產業。另外,產業的培育是需要耐心的。

 

5.養老旅居驅動模式

 

這類模式以烏鎮雅園為典型代表。做養老的小鎮,一定要滿足幾個條件:一是自然環境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養老配套齊全。

 

6.古鎮改造模式

 

很多小鎮都是由古鎮“改造”而來的。對于這類古鎮要保持建筑的“原汁原味”,二要尋找小鎮的歷史滄桑感。

 

7.文旅組合模式

 

因為項目規模大,單一的形態和業態難以支撐。所以,很多人就將更多的類別組合進去,也就是文旅是個筐,什么都往里面裝。這樣看似業態豐富、功能更全、風險更小,但如果頂層設計沒有做好,風險也最大。此種模式關鍵要處理好幾種類型的邏輯關系,將能夠相互依存、相互提升的類別進行組合。如度假和養老的組合,觀光和游樂的組合等都可以大大提升小鎮的生存和發展能力。

 

總而言之,開發主題不同,其選擇的開發模式就會不同。主題決定模式!而不同的開發模式決定項目的盈利模式,決定項目的存活率。

 

四、盈利模式

 
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1.門票模式

 

2.綜合收益模式

 

主要有餐飲收入、住宿收入、租金收入、演藝收入以及其他消費收入等,比如麗江古城。

 

3.產業收入模式

 

比如中國首個云計算產業生態小鎮——西湖云棲小鎮。

 

4.地產收入模式

 

包括度假、養老主題的公寓、別墅,以及旅游商業等。

 

5.資本運作模式

 

此種模式是最大化的降低前期投資壓力、快速推進項目的方式,但首先必須做好整體策劃,在此基礎上引進戰略投資者,最終實現上市,或者通過資本運作,實現融資和資本退出管道。比如,烏鎮到2006年引入上市公司“中青旅”開發古鎮旅游,是資本運作的成功案例之一。

 

很多小鎮都是上述幾種盈利模式的組合,因為單一的盈利模式根本無法支撐小鎮的發展。

 

五、小鎮規劃

 

特色小鎮規劃的核心,就是在認識環境、尊重環境、利用環境的基礎上,融入具體建筑形象和功能,滿足發展需求,創造和諧的生存環境,實現環境、建筑、產業、人的有機融合。

 

剑网3指尖江湖新手攻略應該追求一種境界。曲徑通幽、欲掩還現、柳暗花明、別有洞天。不是故作迷宮、不是故設幔帳,一花一草、一磚一瓦、一屋一巷,總有道不盡的韻味、總有說不明的情趣,總有看不完的精彩、總有想不透的空間。這樣的剑网3指尖江湖新手攻略才正是游客來了又來的最純正的理由。

 

六、小鎮產業

 

產業是小鎮能否持續發展的基礎和條件,是小鎮保持永續動力的前提。在做小鎮產業規劃時,不能局限于眼前的繁榮,也不能盲目蹭熱點,而是要對文旅資源進行深度挖掘和精煉,并形成可進入更廣闊市場的產品、商品,而且能迅速建立強大的品牌優勢,這才是關鍵。比如,牡丹作為花海,是一種旅游資源,而提取出牡丹食用油或者精油,就是一種產品。水稻是一種農作物,也可以是觀光旅游的重要組成部分,但利用高新技術制作成面膜或者其他東西就是一種可進入市場的商品。每個小鎮都有自己的文化或者旅游資源,但要發現和開發出具有商品屬性的產業,關鍵在于能否用心發現,而發現是需要智慧的。

 

在此基礎上,要讓商品有更高的價值,進入更廣闊的市場,就必須注入文化因子。如,西南、中南地區都有過年吃香腸的習慣,在他們眼里,沒有香腸就等于沒有團圓飯。當香腸作為一種商品,走向全國甚至全世界時,如何將它與文化結合在一起?可以在包裝上打上“永遠忘不掉的也許是你的鄉愁”的標語,這就把文化因子聯系起來了。

 

一個產業能否形成優勢產業,關鍵在于創新以及品牌的力量。與此同時,在開發產業的基礎上,還要不斷培育主導產業項目,形成完整的產業鏈或者實現多產業融合。對于一個小鎮而言,單一的產業容易受到了市場波動影響。即便是這個行業的“單打冠軍“,一旦市場不行,產業產值下降也在所難免;而假如市場不在了,這類產業就岌岌可危。培育多個產業主體項目,形成完整的產業鏈,可以最大程度地發揮產業的規模效益,而這恰好是小鎮抵御市場風險、推動自身發展的有利武器。

 

七、小鎮運營

 

小鎮的運營管理,既涉及到小鎮的建設和開發,也涉及到小鎮的持續經營和發展,從某種程度來說,小鎮的運營更像是管理一個小型的城市經濟綜合體。小鎮運營,應該善于利用自身優勢,并引進外部資源,搭建各種產業發展平臺,來促進小鎮的運營效率和服務水平,這就是所謂的“平臺化思維”。這些平臺包括開發合作平臺、產業發展合作平臺、立體品牌推廣平臺、綜合投融資平臺等。

 
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八、小鎮服務體系

 

特別是文旅小鎮,沒有完善的服務體系,將走不長久。服務是更高標準的旅游需求, 也是增加游客體驗價值,和提升滿意度的重要方面。建立高層次,精細化的服務體系,是打造小鎮旅游核心競爭力的關鍵。

 

當然,小鎮不僅服務于游客,小鎮服務體系需根據不同的服務對象和需求,從硬件設施和軟件服務兩方面入手,硬件方面是建設相關的基礎設施,而軟件則是建立高標準的服務規范和制度。

 

服務體系包括三方面的內容:

 

1、游客: 包括公共服務(交通、衛生、安全、信息)、接待服務。

 

2、經營者 : 包括經營環境、經營秩序、招商政策。

 

3、本地居民 : 包括物業服務、生活服務。

 

九、小鎮品牌

 

小鎮品牌的重要性不言而喻,那么小鎮的品牌到底如何打造?最重要的是產品和服務做的好。

 

小鎮品牌的產品有四大屬性:一是特指性要明確;二是競爭性要從頂層設計開始;三是延展性必須注意產品的內在關聯性,你可以讓手機替代照相機,但你不能讓手機替代化妝品;四是美好性要注意和人的情感相關聯。

 

產品的四種屬性缺一不可。但僅有產品是不夠的,品牌的另一大基礎就是服務,再好的產品,沒有好的服務絕對成就不了品牌,尤其是做文旅小鎮。而服務必須有體系、有標準、有執行、有機制。

 

不同的小鎮定位,其服務標準和內容肯定不一樣。比如,產業小鎮和文旅小鎮的服務內容就有很大不同,產業小鎮的服務更多的是在生產方面,如技術、物流、人才、原料、生產環境等方面做好支持,而文旅小鎮則主要是生活和體驗方面,如交通、住宿、餐飲、游樂指導、商業環境等。

 

即使同是文旅小鎮,觀光和深度旅游又有所不同。觀光主要在停車場、旅游線路、餐飲、人流疏導、景點介紹等方面做好服務,而深度旅游則更注重細節的服務,比如,咖啡吧從游客進門、落座、點單每一個細節是否與咖啡吧主題吻合,是否能應對游客的心理需求,包括你的環境設計、道具設計、問候設計,無不體現你的服務水平,更不要說酒店住宿針不同層次游客的不同服務標準。

 

而真正的度假小鎮更注重服務體系的完善和服務創新,具體到一座小亭、一張木椅、一個導示、一盆花草都表達著你的服務體系是否緊貼度假主題。

 

有了好的產品、好的服務,品牌的建立才有了基礎。但這僅僅只是基礎,能否建立一個強大的品牌,還有更多環節和步驟。

 

十、小鎮IP

 

IP應該是一種身份識別。任何商品如果沒有IP就不會成為品牌,沒有IP是永遠長不大的。IP的有5大特性:一是最先想到、二是最快延伸的、三是最大想象、四是最美形象、五是最好故事。IP的傳播方法有四種:一是進入公眾視野、二是制造新聞、三是強迫記憶、四是編好故事。IP傳播的方法大概以這四種常用為主,但不排除還有更好的,無論多少,有一點至關重要:怎樣建立IP與人的情感關聯關系,如何最快縮短受眾從認識、接受到喜歡這三個過程?而好的傳播渠道正是完成這三個過程的關鍵。IP的傳播渠道一般分為形象展示和心智占領兩類。

 

情感關聯在小鎮發展中的地位非常重要。人的情感非常豐富,情感往往主導人們對事物的偏愛和憎惡。一旦被偏愛,即使瑕疵再多也會被忽略甚至被轉換。沒有偏愛就沒有品牌,而偏愛就是情感關聯。無論是產業小鎮還是文旅小鎮,無論是產品還是環境,都必須刻意地注重與消費者情感溝通,只要能讓他們偏愛,小鎮的生命才會長久。

 

具體到小鎮如何與消費者進行情感關聯,至少要做好 “五情”:

 

1、強調小鎮的情愫;

 

2、創造小鎮的情緣;

 

3、營造小鎮情境;

 

4、設計小鎮的情趣;

 

5、培育小鎮的情韻。

END

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