特色小鎮如何沖出房地產包圍圈

作者:admin | 來源:山合水易 | 時間:2017-08-29 | 關鍵詞:彭微,特色小鎮規劃,旅游小鎮規劃,農業小鎮規劃

近年來,剑网3指尖江湖新手攻略在中國的發展之勢有如星火燎原。從中央到地方多項政策密集出臺,鼓勵特色小鎮的發展。各級地方政府努力尋求渠道,試圖創新建設理念,轉變發展方式,探索出一條小城鎮健康發展之路。在政策鼓勵下,不少房地產企業將開發特色小鎮作為重點業務之一,參與特色小鎮建設的計劃或項目也紛紛出爐或在各地布局。


然而,當前許多特色小鎮的發展似乎偏離了初衷。大部分或流于形象工程、表面光鮮但卻沒能帶動產業發展、農民致富;更有甚者淪為穿著“特色小鎮”馬甲的房地產項目,成為房地產商新的金礦。


本文指出和分析了目前特色小鎮主要面臨的兩大問題。一是地產模式過度依賴;二是土地政策支持不足。然后提出了三種發展模式,即龍頭帶動模式、平臺驅動模式和功能聯動模式。


特色小鎮規劃,旅游小鎮規劃,農業小鎮規劃


特色小鎮面臨的兩大問題——

問題一:地產模式過度依賴


特色小鎮建設中出現了一哄而上、定位雷同等現象。其根源就在于對房地產模式過度依賴,其商業模式甚至是“以特色小鎮之名,行住宅開發之實”。特色小鎮需要聚焦于可以支撐當地經濟長遠發展、有競爭優勢的特色產業,如醫康養、旅游、金融、高端裝備等,以此促進產業轉型升級,進而成為經濟發展支柱。


目前特色小鎮多以房地產開發為主,“房地產化”非常突出,土地成本被節節拉高,特色產業則難以實現,農民利益無法保障。為遏制房地產模式的泛濫,各地政府紛紛出招。北京市政府即明確表示,以功能產業和人口合理確定建設規模,嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發,嚴禁整體鎮域開發,嚴禁搞大規模的商品住宅開發。


誠然,過度的“房地產化”絕非正確發展方向,但我們也應認識到,在合理范圍內對住宅用地松綁,能有效激發社會資本的活力,促進特色小鎮的發展。因此過度的房地產化應堅決杜絕,而合理的商住配套應酌情支持。但隨之產生的問題是,土地政策能否提供支持?


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問題二:土地政策支持不足


特色小鎮的建設必然會出現與土地相關的問題。特色小鎮土地性質復雜,既有國有建設用地,也有集體建設用地和農用地。如何妥善處理好各種性質土地之間的關系,提高利用效率,解決特色小鎮新增用地需求大、存量土地利用率低、土地結構不合理等矛盾,對特色小鎮的開發至關重要。因此,有效處理好集體土地的流轉問題、實現集體土地的合理利用也是土地集約發展、推進特色小鎮培育工作的重點。


應該說,現有的土地政策仍舊存在不少限制,導致農村土地市場具有較大的限制性和不確定性,無法真正推進其流轉和置換,降低了企業參與特色小鎮建設的積極性。因此,如果能在法律法規制度上有所創新,對特色小鎮的培育有重要的推動作用。其中,重慶“地票”模式,給統籌城鄉用地的制度創新帶來了不少啟示。將農村閑置的宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、公共設施用地等集體建設用地復墾為耕地,能夠盤活農村建設用地存量,增加耕地數量。按照我國土地用途管制制度和城鄉建設用地增減掛鉤、耕地占補平衡的要求,增加的耕地數量可作為國家建設用地新增的指標。重慶新增指標的節余部分(優先保障農村建設發展后的節余指標)就形成了地票。按照增減掛鉤政策,地票與國家下達的年度新增建設用地指標具有相同功能。通過交易,獲得地票者就可以在重慶市域內,申請將符合城鄉總體規劃和土地利用規劃的農用地,征轉為國有建設用地。


農村土地制度改革是一項系統性、全局性、政策性極強的復雜工程,關乎億萬農民生存根本,關乎城鄉統籌發展,也涉及土地管理法、物權法、擔保法等法律法規的適時修訂。各地政府在小鎮建設的過程中,可積極尋求制度創新,統籌城鄉發展,激發企業參與特色小鎮的積極性。


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特色小鎮產業發展的三種模式


特色小鎮的生命力在于產業。在人口規模不足、產業動力不足的情況下,即使再好的規劃,也沒有辦法實現。地方政府可考慮龍頭帶動、平臺驅動或功能聯動這三種模式,真正打造出特色小鎮的產業之魂。


龍頭帶動模式:在選擇特色小鎮的開發合作伙伴時,很重要的標準是能否帶來龍頭企業,或者與當地龍頭企業合作,以產業資源形成集群效應。從而形成主題產業生態體系。這個模式的典型代表是杭州云棲小鎮。在這個模式中,如何給予龍頭企業充分的激勵,使其成為小鎮發展的主角而非被招商的對象,如何讓整個生態體系中的利益相關方——龍頭企業、產業生態體系相關企業、開發商、當地政府等等,發揮各自的價值并獲得合理的回報是兩個根本性問題。


特色小鎮規劃,旅游小鎮規劃,農業小鎮規劃


平臺驅動模式:如果一時難有龍頭企業,那么打造培訓未來龍頭的各類平臺就尤為重要,如研發、商貿物流、金融、IT服務類等平臺,以使形成產業集聚。服務類平臺屬于第三產業,對建設用地的需求相對較低,污染小,且能帶來同類型企業的集聚,對特色小鎮的產業有很強的促進作用。


功能聯動模式:如果當地有很好的資源稟賦、區位環境、歷史文化等,那么可以將多種功能有機組合、充分挖掘。比如通過“旅游+農業”、“旅游+文化”、“旅游+康養”等做足、做強、做出特色產業鏈,覆蓋“居、職、娛、教”功能。隨著城市化進程的發展,居民對農業(包括觀光和科技)、文旅和康養的需求越來越大,若能挖掘當地特色,在城市周邊布局,形成功能聯動,也會培育以大消費為特色的產業集群。


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剑网3指尖江湖新手攻略建設對推進新型城鎮化、推動經濟轉型升級和發展動能具有重大意義。特色小鎮應以鮮明的特色產業為基底,讓真正有產業資源的企業扮演主角,通過制度創新為小鎮建設保駕護航,使特色小鎮真正促進地方經濟轉型升級,推動新型城鎮化和新農村建設。

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