鄉村振興:開發商進軍鄉村之十種死法

作者:望鄉新鄉村 | 來源:望鄉新鄉村 | 時間:2019-06-14 | 關鍵詞:鄉村振興,鄉村大開發,旅游規劃,山合水易

當下,鄉村振興行動正如火如荼,各路資本對鄉村資產更是垂涎已久,鄉村大開發時代已經拉開了序幕。現階段,80%的鄉村開發商是傳統城市地產商、或者曾經在城市開發過房地產項目的企業,而這里面90%以上又都是以圈地為目的,真正的落地行動鮮而有之。部分有遠見的傳統地產商,幾年前就開始在鄉村布局,在農村圈了大片土地,坐等土地升值;有一些則后知后覺,摩拳擦掌正準備入場;還有一些,到目前為止還沒有意識到鄉村開發的巨大商業價值,繼續觀望,懸而未決。

 

即便是幾年前就染指鄉村開發的開發商,大多數也始終沒有找到很好的開發模式。山合水易鄉村規劃作為在鄉村開發、設計和經營圈從業多年的老同志,所見的項目也是死多活少,活的極少數早就成為了標桿,死的卻不勝枚舉,成為了后來者的鋪路石。山合水易鄉村規劃經過總結在此文中列舉了開發商進軍鄉村過程中的十種死法并給出個人建議,以解鄉村開發之惑。
 

鄉村振興選址


死法一:盲目選址,過分自信而死;

 

建議:選址要謹慎,應盡可能選擇城市近郊型鄉村。

 

與城市地產相同,無論其它基礎條件如何,交通區位都是最為重要的。區位優劣決定了鄉村項目開發的成敗。千萬不要偏執的認為酒香不怕巷子深,認為環境優勢可以蓋過一切劣勢,不要一意孤行。

 

因為絕大多數城市消費者依然舍棄不了城市生活,即便下鄉小憩也是短暫的。鄉村旅游的消費市場雖然可以框定在3小時車程范圍以內,但若是談到去鄉村居住,甚至購買閑置房屋以作康養度假之用,距離就顯得非常重要。所以城市近郊型鄉村才有吸引力,誰會舍近求遠呢??

 

無論是開發鄉村旅游,還是以“民宿”或是“度假小院”的名義開發以租代售的居住產品,都依然符合地產界的一句老話:“房地產最重要的就是位置、位置、還是位置。”
 

鄉村振興選址


死法二:不依托市場設計產品,定位偏差而死;

 

建議:以市場需求為導向塑造產品體系,找準定位。

 

容易犯此類錯誤的有兩種企業,一種是急功近利型,一種是情懷至上型。急功近利型,看見別人掙錢了,等不得做好扎實的基礎研究、分析、謀劃工作。認為那是浪費時間,不管三七二十一,迅速照搬開發了再說。情懷至上型,一味追求情懷,一味追求決策者個人喜好。

 

兩種偏執的結果,往往會在產品定位與設計上脫離了市場需求??⒊隼吹牟芬慈狽Υ蔥?,要么個人感情色彩濃重,無人問津,更達不到預期的效果。投入得越多,損失的就越大。
 

鄉村振興選址


死法三:沒有建設用地,違規違建而死;

 

建議:盡量爭取國有建設用地,利用集體建設用地或閑置宅基地,合理使用林地、荒地、一般農用地。一定不要在鄉村大舉開發房地產項目。

 

土地依然是農村最有價值的資產,建設用地一直是地產商最關注的問題,很多開發商直接瞄準國有建設用地。以“田園綜合體”名義報批下來的項目,即便爭取到了一部分國有建設用地,山合水易鄉村規劃建議也不要在鄉村大舉開發房地產項目,因為那會成為眾矢之的。

 

在過去,在鄉村開發中利用所謂“休閑農業”、“農業地產”、“田園綜合體”類概念獲批了不少國有建設用地,但現如今,在鄉村批國有建設用地已是難上加難了,再加上集體建設用地及宅基地入市的相關政策還不明朗,推進緩慢。導致一些開發商鋌而走險,在非建設用地,甚至農業用地上做起了文章。這其實是極其危險的舉動。

 

就在前不久,國家發改委劉春雨還在新聞發布會上強調“按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破,嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。”

 

即便山合水易鄉村規劃在前面的文章中,就以向國家發改委提問的方式調侃了相關政策的不明朗,但山合水易鄉村規劃也不建議開發商在政策不明朗時期,大舉開發鄉村房地產項目。因為山合水易鄉村規劃見過不少開發商急于求成,強占農民土地建別墅、蓋高樓,或在自然?;で?、水源?;さ?,甚至在基本農田上大興土木,成了被槍打的出頭鳥。

 

山合水易鄉村規劃認為,未來鄉村集體建設用地和閑置宅基地將會是搶手貨,現在是儲備這些資產的最佳時期,所以山合水易鄉村規劃建議近期以儲備土地為主,在政策不明朗時期,不急于大舉開發,可以以“鄉村民宿”、“農家小院”等為樣板工程、明星工程,為后期的開發做好鋪墊。千萬不能急于求成,違規違建,成為反面教材。
 

鄉村振興選址


死法四:沒有農業生產經驗,強搞農業而死;

 

建議:不懂農業不要去碰農業,應尋找農業企業作為合作伙伴,專業人做專業事,強強聯合,效益分成。

 

農業是鄉村的本底,到鄉村去開發無論是旅游還是地產,或多或少繞不開農業這一關。以前,山合水易鄉村規劃經?;岜緩芏囁突實揭桓鑫侍餑薔褪牽?ldquo;種什么,養什么?”他們為什么會這么問呢?就是因為這些開發商本來就不是做農業的,對農業生產一頭霧水。

 

從產業的發展規律來講,農業本身效益就低于第二產業和第三產業。投資農業在生產效率、生產規模、產品品種上如不具備一定優勢很難有所作為。更何況是對于一點農業開發經驗都沒有的開發企業呢,這樣的企業還指望通過自主開發農業來盈利,豈不是天方夜譚?太多過于自信的開發商在鄉村開發中投入了重資產的農業產業,結果可想而知。

 

正所謂“專業人做專業事”,我國無論是國家還是地方都有一些高校和科研機構,還有一些專業從事農業生產的企業。他們掌握著先進的技術和豐富的經驗,并且同樣有尋找第三產業合作伙伴的強烈需求。讓資本、技術、經驗再加上優質品種結合起來,通過效益分成,實現強強聯合,才是明智之舉。
 

鄉村振興選址


死法五:缺乏頂層設計,投資虧空而死;

 

建議:優先做好專業的頂層設計,按計劃有條不紊地推進。

 

鄉村項目開發其實就像一盤棋,沒有全局觀,沒有一步步地運籌帷幄,必將慘敗。漫無目的地東拆西建,項目之間缺乏統籌考慮,定位相沖、相重,只能讓巨額投資款打水漂,很難獲得理想的投資收益,往往項目還未開發完,投資款已耗費所剩無幾,陷入無序開發之泥沼,因資金虧空無力繼續開發而不了了之。即便有錢也會因謀劃不足而增加大量的成本,深陷泥潭。

 

山合水易鄉村規劃認為,鄉村開發甚至比城市開發要復雜,是一個龐大的系統工程。因此,在開發之前建議先根據項目的實際情況,做好定位、產業產品策劃、項目規劃、實施計劃、盈利模式與回報周期測算,做好這些頂層設計,謀定而動。在投資過程中,按規劃、按計劃有條不紊地進行項目開發。
 

鄉村振興選址


死法六:不懂設計,花花綠綠而死;

 

建議:一定要尊重設計、相信設計的力量。好的設計本身就具備市場吸引力。委托專業設計團隊進行專業規劃設計,保證產品有特色、有核心競爭力。

 

有些開發團隊對專業的策劃、規劃設計很不屑,覺得那是白花錢。盲目自信,覺得自己也能設計。前期貌似省下了一筆錢,但是項目開發耗費了大量人力、物力、財力和精力。實際上并沒省錢,反而浪費許多資金和時間。而且,開發出來的產品缺乏創新,沒有底蘊、缺乏核心競爭力,市場不認可,經營慘淡,投資收不回才是最可怕的。

 

我們見過很多項目毀于設計。本身很好的資源,因設計的缺失,花花綠綠,雜草叢生,其主要原因還是因為開發商的獨斷和對設計的不重視。鄉村設計應結合當下生態環保理念,充分尊重鄉村的原有肌理,符合現代人的生活方式來設計產品。好的設計本身就具備市場吸引力,有些項目因設計而蓋頭換面,有些設計則毀于荒誕的設計。因此,山合水易剑网3指尖江湖新手攻略認為專業的規劃設計至關重要。好的規劃設計可以極大地樹立起項目的核心競爭力,可以降低成本,縮短開發周期,更有助于持續盈利,獲得高收益的投資回報。
 

鄉村振興選址


死法七:不懂政策,未有效利用政策資金,資金鏈斷裂而死;

 

建議:一定要認真結合當下相關政策,咨詢專業團隊,合理利用政策資金。

 

有些開發商看別人在投資鄉村,頭腦一熱也喜歡湊湊熱鬧。結果投著投著發現資金鏈吃緊,繼續投吧資金不足,中途撤出吧可能前期投入就打了水漂,搞不好還要擔更大責任,造成進退兩難的境地,騎虎難下。

 

其實,國家提出鄉村振興戰略,為了推動這一戰略的有效實施,國家乃至地方都出臺了一些相關扶持政策。比如日前家發展改革委就曾召開“關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系有關情況”專題新聞發布會。在會上,國家發改委規劃司司長陳亞軍指出:“探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償”這一制度。他還提到:“健全財政投入保障機制,以財政資金投入引導社會資本加大投入,完善鄉村金融服務體系,加強鄉村信用體系建設,推動各類涉農中小金融機構提供資金支持,建立工商資本入鄉促進機制,探索在政府引導下工商資本與村集體的合作共贏模式。”所以不管是資金充足的大企業,還是資金相對不是過于充裕的一般企業,要想投資鄉村開發,都應詳細研讀了解國家及地方相關政策,合理有效地利用政策資金的支持。

 

當下,與鄉村振興相關的政策是一波接一波的出臺,實時變化。國家出臺這些相關政策給予補貼,本身就是因為這類項目要打造成功有較高難度。然而一些開發商卻不懂政策,閉門造車,毀于自信。這都是因為傳統開發商對相關政策的不了解導致的。因此,山合水易鄉村規劃建議開發商聘用專業人士或團隊來協助,把當下的各路政策梳理清楚,有效利用政策資金,撬動項目運轉。
 

鄉村振興選址


死法八:過度開發,破壞生態環境而死;

 

建議:?;ど仁竅钅克?,更是國家任務,不要挑戰生態底線。遠離自然?;で?,遠離水源?;さ?/span>

 

有些開發商眼睛只盯在眼前的賬面上,考慮眼前的成本、眼前的收益,對鄉村的生態?;げ灰暈?。然而當下,環境?;な槍乙幌鈧匾撾?,所有開發類項目都必須尊重生態環境,重視環保。

 

山合水易鄉村規劃建議開發商暫時遠離臨近自然?;で?、水源?;さ氐南绱?,前段時間的秦嶺、洱海事件就給了警示,國家禁止在鄉村建“別墅大院”和“私人會館”。如果是自住則罷,如果是帶有經營或銷售性質的,開發的風險系數很高,被明令禁止甚至強拆的可能性很大。

 

再者,生態環境是鄉村天然的寶貴財富。因此鄉村開發應守住這份天然遺產,將其價值發揮到最大,切忌舍本逐末。否則就浪費了鄉村的寶貴資源,將鄉村的投資開發潛力大打折扣,這不利于鄉村項目開發的可持續發展。

 

說得明白一點,就是開發商實則會少賺很多錢。反之,注重對鄉村生態環境的?;?,打好這張生態牌,會讓開發企業名利雙收,而這也正是對“兩山理論”的有力實踐。

 

死法九:忽視村民關切,脫離群眾而死;
 

鄉村振興選址


建議:重視村民參與、尊重村民關切,帶動村民共同致富。

 

鄉村振興,鄉村開發,村民的利益是關鍵。鄉村生產資料掌握在村集體和村民手中,這是我國的制度所決定的。由于鄉村缺乏資本支持、人才支持、技術支持、管理支持,因此發展效率低下,村民利益得不到更好地保障,為此國家鼓勵社會資本在政府的領導下參與鄉村開發。鄉村開發過程,實質上是開發機構從村集體和村民手中獲得部分生產資料,進行高效、合理開發的過程。因此,開發機構必須要考慮好村民和村集體的利益。直接買斷鄉村資產,固然是最簡單但也是最粗暴的方式。這種方式對鄉村開發的意義不大,也不能很好地照顧到村民的利益,對開發企業自身而言也未必是最有利的。生產資料的所有權還是村民和村集體的,這是制度所決定的,村莊發展不好,村民利益得不到尊重,企業的鄉村開發項目進展也不會順利,這個不言自明。

 

因此,山合水易鄉村規劃認為一套有效合理的合作機制十分必要,開發商應重視村民和村集體的利益與關切,鼓勵他們參與到項目開發與運營中來。比如宅基地、田地等生產資料入股,村民到項目中做產業工人等合作方式,這樣不單可大大降低企業的開發成本,解決企業在開發過程中的一些難題,還能帶動村民致富,獲得村集體和村民的擁戴與支持,名利雙收何樂而不為呢?
 

鄉村振興選址


死法十:不懂運營,自我陶醉而死;

 

建議:聘用專業運營團隊、托管運營或與專業運營機構合作運營。

 

很多鄉村項目在開發之初,充滿熱情,然而越運營下去底氣越不足,多數以失敗而告終,為什么?很簡單,不懂運營。很多開發商看見別人鄉村項目開發的有模有樣,也想照搬照學,但做著做著就做不下去了,因為學到的只是皮毛,只是表象。深層次的運營學不到,沒有專業的運營團隊,控制不好成本、做不好營銷、缺乏持續穩定的利潤回報,所以只能越運營越虧。

 

鄉村運營是一整套體系,既要有理念也要有方法。山合水易鄉村規劃認為,沒有所謂千層不變的運營模式,只有長年積累的經驗之談。有經驗的運營團隊是項目成功的有力保證。作為沒有相關運營經驗的開發商,一定要尋找專業鄉村運營團隊進行合作,托管于運營團隊或者與運營機構合作運營都是可以考慮的選擇。

 

另外,一定要在前期項目開展時就引入運營團隊,前置運營極為重要,有些開發商可能覺得運營應該是后期項目落地后的工作,實則不然,運營團隊在前期的介入就是為了后期的落地實施打好基礎,避免出現脫離實際的項目,同時參與作好頂層設計工作,將項目的開發有條不紊地推進下去。
 

鄉村振興選址


綜上所述,山合水易鄉村規劃在多年來服務于鄉村開發的實踐中,總結了十條鄉村開發的大忌,并分別提出改善建議,望能給目前正奮戰在鄉村、或正準備大舉進軍鄉村的開發商們一點啟示。

END

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