關于鄉村振興與發展,你不可不知的那些“坑”

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-04-02 | 關鍵詞:鄉村振興,鄉村振興戰略,鄉村振興戰略實施
鄉村振興,鄉村振興戰略,鄉村振興戰略實施

 

2018年國務院 印發《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》以來,國家、地方,企業頻頻發力加快“鄉村振興”落地,但是,鄉村振興最關鍵最復雜的就是“地、錢、人”。對此,北京山合水易規劃設計院提出獨特見解,精辟透徹,在此與您分享。

 

重點一

如何獲取土地,發現好項目

 

土地是發展的基礎,土地是發展的硬件和前置條件。現在所有的鄉村振興投資項目都是基于土地的研究和土地的應用價值來說的。過去,就開發商來說,土地就是指國有建設用地,通過協議和招牌掛的方式獲取土地,是最基本的模式;但就集體土地而言,目前國家政策和法規,以及應用的方式方法,都是一種全新的理念,所以能否合法合規獲得有價值的土地是項目實施的前提條件。

 

第一、合法合規是基礎

 

目前很多的農村開發,最后都是因為法規出問題,產生產權不清晰、資產隸屬關系不清晰等問題,結果造成投資項目失敗,甚至血本無歸,還惹上一堆官司。

 

第二、價值大小要分清

 

首先看集體建設用地分類:第一是村集體的經營性建設用地;第二是宅基地;第三是村集體的服務業用地。服務業用地:無商業價值,也就是沒有資產的屬性,沒有投資的價值;經營性用地和宅基地成為目前使用的基本方向。

 

其次看農村集體建設用地:村集體的經營性建設用地是村集體為了發展產業而申請的經營性建設用地。這個建設用地有三類地:一類是過去的村集體企業、村辦企業的公共用地;第二類是過去做一些養殖場等能夠經營性用地;第三類是重新申報的經營性建設用地,其申報渠道是經村集體申請,然后通過規劃,再由縣級人民政府批準后予以使用。

 

再次看宅基地:按照國家多年的法規,宅基地只可以在村集體和村民之間進行買賣和流轉、買賣和交易,資產的所有權,資產的權益方面受到限制。

 

第三、獲取流程是關鍵

 

從村集體建設用地的分類(宅基地、建設用地)和獲取方式上看,企業或個人投資,一定要通過村民個人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個程序,實行協議/實行法律的關系,才能成為合法有效方式。

 

但是最近兩年,國家在集體建設用地方面做了些試驗,其目的就是國家希望集體建設用地能夠入市;其方式是,只交易企業,不交易個人,迎合了國家政府針對城市企業和城市資本下鄉,實行合作開發、聯建聯營的方式。其不足之處就是缺少一個原則:與企業可以實行股權合作、入股、租賃的方式。

 

就是說,如果我們作為市民或者城市企業、或者是一個合法工商注冊企業去經營的時候,對土地入股方式、土地租賃方式或者個別地區實行企業化運作的集體土地交易方式時,一定要和村民、村集體進行工商資本注冊的企業化運作模式,這個才是是合法有效的;特別需要注意,對于個人的交易租賃,要謹慎,有很多地方政府不認可。

 

對于沒有資產屬性的村集體服務業用地,比如說村委會、辦公,包括醫療室、圖書室,投資要謹慎。因為它是不能做商業應用,雖然是集體建設用地,但是他沒有資產屬性,沒有商業可利用空間和商業價值,很大可能投資進去之后,最后無任何回報。

 

第四、產業用地是新興

 

除建設用地之外,鄉村振興目前新的論調,更多談的是產業用地,如一般農田,四荒地。需要注意的是四荒地是可以做一些商業開發,但是必須是規劃先行,申報土地。

 

四荒土地和一般耕地是可以實現鄉村旅游發展模式,比如說花園、果園、度假房,做一下環境非常好的休閑樂園是可以的。但是基本農田,大家一定要注意,從目前國家法規來講,基本農田是口糧田,只能做農林產業的升級,如果轉型的時候帶著旅游的還是要小心,建房子違法。

 

想做資本化道路的投資企業一定不能土地違法。鄉村投資、旅游或健身項目,一定是一般農地(一般耕地和四荒地)。絕對不可觸碰基本農田即口糧田。包括基本農田種植花草從現在法規都不行,現在有的省份,比如山西省,搞了一個策略就是相當于把這個口糧田減下來,可以種一些花花草草種些果樹,來實現鄉村旅游發展,但這必須經政府審批,不能亂用。

 

上面講的這個部分,就是土地的應用方式。如何運用土地是一個很重要方面,要注意,不管是通過規劃、通過協議,通過租賃、通過股權合作,不管通過什么方式一定要保證合法有效。土地性質搞不明白就是會造成土地違法、叫停,將來造成重大損失。

 

重點二

如何定位角色,實現理性投資

 

第一、責任要分清

 

鄉村振興的本質是黨和國家的責任,而不是企業、開發商的責任,但是現在城市投資、房地產投資的方向不多,而鄉村振興項目是國家倡導的方向,相對有很多企業蜂擁而至去投資鄉村,實現鄉村振興。我們要時刻認識到鄉村振興是國家的責任、是國家任務,是政府主導的事兒,而非是商業開發的事兒。企業在里面只是起一個支撐作用,或者是對某一開發模式實行投資。

 

過去房地產業,完全靠企業商業開發。政府拿土地出讓費,土地出讓金完了以后,土地招拍掛下來,開發商開發,然后銷售,就種投資路徑非常清晰;但針對這個集體土地來說,很多地方邊界是模糊的,比如說居住配套設施,路及水塘等基礎很差,危險性很高,沒有安全系數,這些就是政府的責任,不是企業非要去修路架橋。所以說,在這種背景下一定要分清哪些是政府投資,哪些是企業投資,哪些屬于商業開發。

 

二、國家政策要利用

 

按照國務院文件,公共配套和公共服務等都屬于政府責任,而企業的責任屬于商業投資項目,一定要把政府的責任和政府的政策用好。現在國家申報的比如說田園綜合體項目、美麗鄉村項目等,都是有國家補貼政策和資金。我們大概做了梳理,目前至少有將近二十項國家扶持政策可以對接。

 

比如國家旅游系統,文化旅游部提出的人民旅游的集體建設,綠色旅游、藍色旅游的基地建設與醫療旅游的基地建設,包括國家體育系統的戶外拓展訓練基地和素質教育基地,教育部的中小學生教育營地等;

 

比如休閑露營的示范營地、國家國防教育基地、體育旅游的示范基地、森林康養的示范基地、文化創意產業的示范基地,農業部的鄉村123產業融合發展的示范基地,包括農業部的無公害綠色有機/農產品地理標志的特色農產品示范基地、現代農業示范基地、科技農業示范基地、農民市民的創業示范基地和田園綜合體的三位一體基地;

 

還有美麗鄉村、生態旅游示范項目、傳統古村落的?;び肟⒂τ檬痙斷钅?,包括非物質文化遺產的傳承基地和傳承基地,國家與科技行業的科技成果應用轉化的示范基地等等都是國家政策和行業扶持的項目。國家和行業政策應用很重要,都是可以和國家、政府、地方政府去談。

 

希望大家注意包括智慧城市互聯網的服務應用這些,包括網絡追溯系統,這些是相當于國務院的各部委對行業相對新的發展方向,不光是在物質上而且在金融上扶持。

 

所以在投資開發過程中,根據規模大小要做好區分,把公共配套和公共服務實現分解,保證自己的投資過程中能真正把事情做下來;否則的話,什么都是企業做,然后最后政府承擔教練員的角色,這是不對。反觀,全國相對干得好的鄉村振興發展項目,都是政府責任,和企業商業發展責任并重才是。

 

除此之外,國家行業最近對基礎配套和公共服務的扶持政策,地方政府的財政資金也是鄉村振興發展的重要合作伙伴,從今年開始,中央一號文件、經濟工作會議與國務院文件將鄉村振興正式列入國家戰略。各地市的政府官員黨政領導必須義無反顧地堅定不移地去利用財政資金。

 

所以說,不管是政府官員、企業投資,大家一定要在鄉村發展的高度去各自承擔各自的責任,這些年鄉村旅游發展、美麗鄉村發展使很多企業投資血本無歸,都是因為沒有分清政府和企業的應有責任。造成有的地方政府自己做也不對,所以相對應該是政府企業+村集體這種模式,才是國家的真正的規范和政策。

 

重點三

如何創新思路,實現收益

 

消費最核心的價值,不管從政府、農村集體、村民來和企業來講,其實有一個關鍵的字-錢。而不是大家都在做公益。政府有財政稅收,企業有商業回報,農民有奔小康的利益獲取。那收益模式才是關鍵,就是說如何在有限的土地上,有限的宅基地上,產業用地亦或建設用地上創造更多的財富,實現收益的分紅,這才是關鍵點。那到底如何做,實現現存的資產能夠增值、增效能、更多創收呢?

 

第一、資產型收益

 

利用閑置的宅基地。按照國家、中央要求,實行長短租公寓,精品民宿長短租公寓的方式來實行閑置資產,閑置宅基地占用有。目前國家已把政策放開,可以實現共享共建,實現聯營。有的地方實行與企業交易,但不允許個人交易,這種情況下個人可以和企業交易;目前國家正在探索宅基地的所有權、資格權、使用權‘三權分置’改革,將來可通過使用權的模式,遵守法規活用農村宅基地。

 

第二、農業產業化經營收益

 

利用一般農田和四荒地實行產業化升級和轉型實行產業化經營收益,實現村集體用地和企業的聯合開發。需要注意,村集體進行建設的一般規模都不大,就是旅游發展比較好的地方也是幾十畝土地,規模不會太大,一定要注意的是不要大規???,因為這種項目本身就是為了享受好的環境。

 

第三、針對特殊人群實行一種生活方式再造的收益

 

比如說針對老年人的康養或針對傳統村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開發,來實現收益的。結合現在鄉村養老的模式,針對環境好的地方,打造康養目的地的康養生活,通過農田環境,農林環境,集體建設用地的綜合開發打造一種特色;另一種方式就是針對鄉村懷舊針對中老年人的一種生活方式的再造,比如說避暑、特色農產品等這些特殊地方,然后實現生活方式的研究。企業結合城市的醫療養生、中醫診療、健康管理等等來實現鄉村振興下的康養目的地。現在很多老年人希望健康的生活,想換一個環境,對鄉愁和鄉情的一種懷舊,實現生活體驗,實現生活方式的回歸。在選擇時要注意,選擇鄉村時,其本身的價值需要研究,通過靚麗村莊的選擇,實現村落最大價值化,如歷史上長壽村的環境與地形,構建一種特殊村落康養環境。因為現在國家在搞兩種村落建設,一種是古村落?;ず陀τ每⒗?,歷史進行生活方式和人民故事的傳承,對村落的人文故事進行感悟;歷史人文價值,比如說建筑、宗族,其家族、環境、區位優勢是核心。這是針對城市居民來實行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統村落,但是因為這個村的區位優勢,包括這個生活環境依然健在的鄉村生活方式不變。

 

鄉村振興項目要做好,重點關注一下幾點:

 

一是合法合規獲取具最有價值的土地資源資源,是項目實施的前提條件;

 

二是合情合理利用好國家行業和地方政府的財政資金,是項目合理投資,降低成本的重要途徑;

 

三是創新思路,找準收益點,是項目實現投資回報的基本保障。

 

什么是去地產思維?

 

關于開發,一定要有去地產思維

 

一是對鄉村的土地開發要去地產化;

 

二是要樹立產業化思維,進行去地產化的行為。

 

要樹立產業化的思維就是你要變成產品消費,而不是變成個人的私宅。不管是做度假、休閑,或者養生,一定是公共產品,而非為少數人謀利益。當然,養老類相關項目不一定是公共產品。

 

在做實際操作時,要注意鄉村建設與發展,是可消費產業思維,而非最終歸結為房地產;通過這種思維方式來實現收益創收。所以目前很多專家講目前村集體的消費型的發展有很多紅利,國家的紅利時代到來了,就是因為集體建設用地宅基地,目前底價比較低。對比過去,要開發房地產項目,建設一個社區可能前期準備就要十個億。現在可能你不需要準備十個億,找到好的商業模式,可能兩千萬、五千萬就可以做的很好了,所以這是跟過去不一樣的產業思維。

 

創意收益的核心,土地價值的原始投資低,可進入門檻比較低。鄉村振興來講,經營性難度更大,且關鍵在于運營收益,這屬于輕資產,需要通過良好的運營模式,良好的經營團隊來實現利益的保證。我們過去做城市開發,資產收益大,其實就是一個很簡單的模式即投資資產收益。就是一次性資產收益,資金變成資產收益基本就結束,一般不涉及經營,也就不涉及經營的難度問題。

 

如何實現資本運轉?

 

創意收益就是創造價值,創造價值就是以盈利為目的

 

需要注意的是,現在鄉鎮建設,除了資產性收益、經營收益、產業的運營收益,包括特殊產品的收益之外,還有要把這個投資股權結構設置好??贍芑褂兇時凈找?,比如鄉村類型,最后有可能是股權融資,不像過去一樣,拿自己資金去做,而是可能是整合一批人,實行股權投資,最終對接資本化去實現。

 

收益的方式是資產性經營收益、產業化收益和特殊人群的特殊生活方式收益;進入資本市場時,針對對買賣雙方時,是資本化收益,要從開始把股權結構設置好。就是把股東、投資人等投資股東股權關系確定好,這也是資本化重要的環節可以好好的研究。

END

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