特色小鎮:前景與疑問 何為正確“突圍”姿勢?

作者:山合水易 | 來源:山合水易規劃設計院 | 時間:2017-07-27 | 關鍵詞:特色小鎮

盡管對特色小鎮興趣濃厚,就房地產企業而言,從開發商到運營商的角色轉變,仍是一個艱難的過程。短則兩三年,長則五年甚至更久,業界方能對特色小鎮的商業邏輯、運營模式等達成非常清晰的共識。

“運營特色小鎮不像賣房子,房產證一轉就完成了。我們的空間確實更大,但要求也更高。我們進入了不太熟悉的商業模式。”7月22日,全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生在博鰲·21世紀房地產論壇第17屆年會上說道。她認為,特色小鎮在定位、商業模式、金融模式和建設運營方面,存在較多疑問。

特色小鎮

特色小鎮是我國城鎮化發展過程中的一項重要戰略。近年來,相關部委密集發布文件,對特色小鎮的發展進行支持和規范。2016年7月,住建部等三部委發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》,計劃到2020年,培育1000個左右特色小鎮。10月,住建部公布了第一批特色小鎮名單,共有127個。今年初,“特色小城鎮”概念首次被寫入政府工作報告。

與此同時,企業、資本、機構對其的關注度迅速上升。深陷拿地和盈利難題的房企,更將其作為“突圍之道”。如今,房企已成為特色小鎮的重要投資主體。

參會嘉賓認為,特色小鎮前景廣闊,但距離發展成熟,仍需經過一段“試錯”時間。

“房地產化”傾向已現

特色小鎮風靡一時,某種程度上有著過熱的成分。中新城鎮化研究院院長袁開紅在論壇期間表示,有關文件發布后,沒想到會引發那么“熱”的反應。

她認為,當前對特色小鎮的投資存在一定盲目性。其一,部分企業試圖以傳統房地產開發的模式運營特色小鎮;其二,文旅特色小鎮申報過多,而此前該模式已有很大的建設強度;其三,社會資本關注度過高。

黃金灣投資集團董事長申威也有同感,“大概從去年7月份到現在,我們已經收到了幾百個特色小鎮的項目資料。很多項目描述前景非常好,投資回報率很高,但我們認為,這些紙面上的商業計劃有待論證。”

申威表示,并非所有項目都適合做特色小鎮。這取決于小鎮所在地是否有良好的資源,包括自然、人文、產業資源等,同時還要對地貌、地形、氣候、人文環境做全面考評。

“房地產化”傾向過重,是特色小鎮面臨的另一個重要問題。作為投資方,申威曾接觸過很多地產商主導的特色小鎮項目,“有很多地產商是被倒逼的,想以其他名義去拿地。”申威認為,在盈利上,這類企業會以房地產的投資回報標準來考量,通常要求的投資回報周期為3年,即36個月就要退出。

申威在與一些地方政府接觸中,也發現對方有借助特色小鎮開發進行房地產“去庫存”的訴求。

這一現象已為地方政府所重視。5月4日,北京市多部門發文,強調“嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發,嚴禁整體鎮域開發,嚴禁搞大規模的商品住宅開發”。分析認為,此舉目的是避免特色小鎮成為新的“鬼城”。

袁開紅則認為,對于這種傾向不必太過擔心。她表示,的確有打著特色小鎮名義進行圈地蓋房的行為,且不少。但某種程度上說,這是企業在盈利模式不清晰情況下的一種行為。

袁開紅表示,這需要在監管上進行強化。但“市場是一個相互平衡、自我協調、不斷成熟的過程”。違反市場規律的行為會面臨越來越多的博弈,很難長久存在。

特色小鎮

盈利模式待解

事實上,從某種程度上說,“拿地賣房”是特色小鎮運營中必不可少的部分。

藍城集團總裁許峰就表示,解構特色小鎮的業態組成會發現,最大的組成部分是居住。“比例小的占到60%以上,多可能占70%甚至接近80%。”因為如果沒有人住下來,小鎮是不可能產生持續活力的。

但從經營角度,并不能純粹靠賣房子支撐。許峰表示,特色小鎮一部分的現金流來源是住宅類開發,還有一部分來自于今后的運營,包括產業、旅游、教育、養生養老等的運營,這會帶來長期穩定的稅收和就業,以及盈利。

許峰認為,特色小鎮由多業態、多內容組成,應該全方位考慮,才能保證小鎮的順利建設和運營。從盈利角度看,特色小鎮應當是一個滾動投入和滾動產出的過程。

此前有觀點認為,由于投資規模大、回報周期長,中小型企業很難參與到特色小鎮的建設中。

據悉,目前對于特色小鎮的資金支持主要源于國家層面。去年10月,中國開發性金融促進會等單位牽頭發起“中國特色小鎮投資基金”,母基金總規模為500億元人民幣。今年2月,發改委和國開行聯合發文,為特色小(城)鎮建設提供多元化金融支持。

當前盡管金融模式并不清晰,但特色小鎮的融資渠道正逐漸打開。

許峰表示,藍城的資金來源于自有資金和合作伙伴,其中合作伙伴包括專業的國有企業和金融機構(尤其是基金)等。但他表示,要避免選擇有快進快出思路的基金,而應該尋找可持久的的基金。

申威則認為,并非所有特色小鎮都要用重資產模式操作。“有些項目說要投幾百億,這是非常重資產的投資方式,運營得很好可能盈利,可如果沒有達到預期效果,風險會特別大。”

他表示,很多輕資產的特色小鎮項目,能夠運營得非常健康,說明輕資產同樣是一種可行的運營模式。

特色小鎮

尋找“鎮長”

盡管對特色小鎮興趣濃厚,就房地產企業而言,從開發商到運營商的角色轉變,仍是一個艱難的過程。

百富東方集團董事長戴宏亮在論壇期間表示,轉型最大的挑戰在于兩點:改變資源整合方式、轉變團隊的運營理念。

就前者而言,“土地是最關鍵因素。如何跟當地政府商定合作方式,一次性鎖定土地的開發?是地產商最難解決的問題。”戴宏亮說,產業導入和金融設計能力同樣十分重要。

相比之下,運營觀念的轉變更為不易。他表示,特色小鎮運營團隊中有太多傳統地產公司高管,思路上沒有進行轉型。因此,綜合性人才的培養十分緊缺。

中發藍海聯合商業投資(北京)有限公司總裁毛軍也有同感,他認為,運營特色小鎮,必須有一定的金融能力和商業運營能力,這兩者都不容易獲得。但相比之下,運營人才是最大的缺口。“現在招小鎮的鎮長太難了,小鎮建完以后,沒有合格的鎮長,該怎樣運營?”

要解決這些問題,恐怕需要一定時間。袁開紅認為,一般的商業地產項目需要花5-8年來培育。綜合各項因素來看,至少經過5年,特色小鎮運營才能到成熟期。

相比之下,許峰樂觀認為,只需兩三年左右,業界就能對特色小鎮的商業邏輯、運營模式等達成非常清晰的共識。

戴宏亮則表示,特色小鎮會分為3個階段發展:第一階段,3年之內會百花齊放,出現各種有特色的小鎮。第二階段,用5-10年進行糾錯,形成完善的金融政策、政府政策等。第三階段,用10-20年既實現特色產業導入,又把生活方式、文化標簽等做好。

END

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