如何看待和規避旅游地產投資風險?

作者:山合水易研究中心 | 來源:原創 | 時間:2014-09-24 | 關鍵詞:旅游地產投資 旅游地產

  國家對于房地產行業的調控力度逐漸加大,讓住宅開發競爭加劇、風險加大,住房性投資的收益也明顯下降,商業地產開發的地段性影響愈發突顯。業內人士紛紛表示,2011年是中國房地產行業的轉折年,愈來愈多的房地產企業和置業理財者,開始把目光投向了旅游地產業。雖然只是地產行業的細分市場,但旅游地產憑借著政策導向性和資源稀缺性優勢,在旅游資源和地產資源相互促進的良性架構下,2011年卻迎來了新的機遇,受到投資者的青睞,成為了萬眾矚目的樓市新寵。

  雖然這兩年各地旅游地產項目如同雨后春筍般冒出來,但作為國內一種新興的地產投資項目,其發展還存在著許多亟待解決的問題。特別是對于投資者來說,因為旅游地產不同于普通住宅地產,其“休閑度假型第二居所”的特性,決定了旅游地產不僅滿足居住需求,還要滿足投資、度假、養老等多重需求,而且面向的目標客群范圍更廣,不只限于所在城市。所以,購買旅游地產的消費者只有轉變投資思路,才能把握市場先機,賺取超額收益。

  那么,到底該如何理性看待和規避旅游地產投資中風險呢?

  首先,要明確地產項目所在城市的旅游業發展狀況,是否處在黃金旅游線上,該地的宜居指數如何,是否可以給人提供良好的休閑生活環境,是否適宜老人養老或者休閑度假等等,其中旅游人數的多少,是非常重要的判定標準。群眾的眼光是雪亮的,沒有足以吸引大量消費者的旅游資源,很難保證其相關聯的地產項目保值和增值的。所以,在購買旅游地產之前,一定要仔細考察當地旅游資源情況,當地自然環境、人文環境以及在旅游市場之中的口碑。只有當地旅游業有做大做強的良好潛質,旅游房地產市場才具有更大的發展前景。

  其次,除了要看旅游人數的數據統計之外,還有需要看投資的數據。因為旅游地產大多是以“高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、濕地”等為主題的休閑度假住宅、別墅、高端酒店,而早在2005年政府就出臺一系列政策限制別墅開發,后來又三令五申土地嚴控政策,堅決剎住亂占濫用農用地之風,可見一直以來國家對土地的嚴控態度沒有絲毫松動。所以,投資者必須切實了解旅游地產項目的土地用途,尤其是高爾夫、山地、湖景、溫泉、濕地等當地政府必須有一個長期的規劃,如果只是短期的行為的話,投資者的投資以后很可能會遇到大麻煩。

  再次,要看投資旅游地產項目的房地產商資質。而房地產商的資金和實力是否雄厚,是地產項目工程質量的重要保證,與地產項目與旅游資源高度切合的保證,是專業細致物業服務的保證,是滿足居住、投資、度假、養老等多重需求的保證。

  最后,要看旅游地產項目是處于價格高地,還是價格洼地。目前,以云南騰沖為代表的內陸旅游地產業崛起,預示著國內旅游地產業的發展趨勢已經從沿海的海濱城市轉向內陸,形式上也從單一型海景房變成了高爾夫、山地、湖景、溫泉、濕地等多種形式并存的復合型。而相比較于沿海地區的價格,內陸地區的旅游地產項目正處于價格洼地。

  騰沖是中國南邊陲重鎮和重要通商口岸,同時還擁有溫潤的氣候,生態極佳,具備優越的人居條件。騰沖的火山熱海,北海濕地,和順古鎮,國殤墓園、來鳳山森林公園、高黎貢山、江東古銀杏村……等唯一性景觀更是騰沖吸引游客的利器。2011年1-11月份,騰沖接待國內外游客人數407.93萬人次,比去年同期增長15.4%;旅游總收入23.63億元,同比增長28.7%;景區景點門票收入5663.72萬元,同比增長18.4%;接待海外游客77830人次,同比增長22%。1-11月份騰沖全縣住宿業實現營業額16062.5萬元,比去年同期增長23.9%,餐飲業實現營業額34462.5萬元,比去年同期增長25.7%。

  騰沖旅游業能夠在最近幾年擁有如此迅猛的發展,離不開當地政府對于基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的大力投入和開發。騰沖已形成空港、公路、鐵路向南亞節節推進的全方位立體化大通道格局。騰沖駝峰機場早在幾年前,就已經成為云南省最繁忙和最具有發展潛力的支線機場之一,已經開通了昆明、成都、重慶、廣州、西雙版納和麗江6條航線。 同時騰密公路建成使用;保騰高速公路全線推進,預計2012年建成通車,屆時昆明到達騰沖僅需6小時;中印公路、中印國際鐵路正在立項。當地的交通旅游設施建設日趨完備,政府部門極為開放的招商引資策略等等,皆為其經濟的飛速發展構建了良好的平臺。

  目前,騰沖旅游地產業也在迅猛發展,特別是以某集團重金打造的“水墨中國”項目為代表的旅游地產,正成為投資者追捧的對象。作為資金雄厚,長期參加上海市重大工程建設,多次獲上海市優秀公司稱號,并獲上海市多種獎項的上海某集團來說,來騰沖投資就是被騰沖的優美的自然環境和邊錘小鎮所擁有的獨特氣息所吸引。

  而某集團重金打造的“水墨中國”項目以“高原水鄉”為主題的中式建筑,充分運用了新城市主義設計理念,將其建設成融酒店、旅游、居住、商業、休閑于一體的開放式頂級度假別墅區。水墨中國不僅項目自身優越,更是得到當地政府的大力支持,成為2011年當地政府的重點招商項目。項目目前處于熱售狀態,對于把其當做休閑度假第二居的游客,還是把其當做置業理財選擇的投資者,“水墨中國”項目顯然都是一個不容錯過選擇。

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